Заявление об отсутствии брака на момент приобретения недвижимости

Без ведома супруги (Дина Амирова)

Заявление об отсутствии брака на момент приобретения недвижимости

Без ведома супруги

Дина Амирова

Встречаются такие ситуации, когда в погоне за деньгами отцы и мужья совершенно забывают об интересах своих жен и детей.

Истица Гульмира Алиева обратилась в суд с иском к Женису Зекееву, Расиме Жиренбаевой (все имена и фамилии изменены), нотариусу г. Алматы, Департаменту юстиции, ЦОН Ауэзовского района г. Алматы о признании недействительным договора купли-продажи и его отмене.

Свое требование истица мотивировала тем, что она с ответчиком состоит в браке, зарегистрированном отделом ЗАГС Народного правительства г. Куйтун (КНР). От этого брака они имеют четверых несовершеннолетних детей.

В связи с тем, что в последние годы ответчик уклонялся от воспитания и содержания детей, решением районного суда № 2 Ауэзовского района г. Алматы с него взысканы алименты на их содержание. В ходе судебных разбирательств по гражданским делам Г. Алиева получила справку в ЦОН Ауэзовского района г.

Алматы, из которой ей стало известно о том, что на них с ответчиком зарегистрирована квартира в мкр. «Тастак-1» г. Алматы, приобретенная ответчиком по договору купли-продажи в период брака. Мужчина не только скрыл от супруги покупку этой квартиры, но также скрыл ее продажу.

Истица сочла этот договор недействительным как совершенный без ее согласия, на основании изложенного просила суд признать незаконным договор купли-продажи, заключенный ответчиком, и отменить его.

Р. Жиренбаева исковые требования не признала, пояснив, что является добросовестным приобретателем квартиры, расчет ею произведен полностью, никаких нарушений законодательства при оформлении сделки допущено не было. Ответчица – нотариус г.

Алматы иск также не признала, и рассказала, что ею был удостоверен договор купли-продажи, согласно которому Ж. Зекеев продал Р. Жиренбаевой квартиру. При оформлении данной сделки ею соблюдены все правила и требования действующего законодательства РК.

Также она отметила, что согласно действующим Правилам совершения нотариальных действий нотариусы могут определить семейное положение обратившегося лица через ЕНИС (Единая нотариальная информационная система) в государственной базе данных «Физические лица», информационной системе «ЗАГС», но только лиц, заключивших или расторгнувших брак, начиная с 2007 года. У лиц, заключивших или расторгнувших брак до 2007 года, заявление о семейном положении принимается с их слов, и они лично несут гражданско-правовую ответственность за содержание данного заявления, а нотариус лишь удостоверяет их подпись. На основании изложенного истица посчитала, что при оформлении данной сделки ею не были нарушены требования гражданского законодательства и Правила совершения нотариальных действий в РК, в связи с чем просила суд вынести объективное решение.

Ответчик Ж. Зекеев, представители Департамента юстиции г. Алматы и Центра обслуживания населения по Ауэзовскому району г.

Алматы, будучи извещены о месте и времени рассмотрения дела, на судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке п. 4 ст. 187 ГПК РК, признав причины неявки неуважительными, против чего участвующие стороны не возражали.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему выводу. В соответствии с п. 2 ст.

71 ГПК РК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда и не доказываются вновь при разбирательстве других гражданских дел, в которых участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением районного суда № 2 Ауэзовского района г.

Алматы по гражданскому делу по иску об определении доли в совместно нажитом имуществе установлено, что истец и ответчик с ноября 1992 года состоят в браке, зарегистрированном отделом ЗАГС Народного правительства города Куйтун КНР, имеющем юридическую силу на территории РК. В соответствии с п. 1 ст.

32 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье» законным режимом имущества супругов является режим их общей совместной собственности. Также согласно п. 1 ст. 33 Кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью.

В период брака на основании договора купли-продажи приобретена однокомнатная квартира, оформленная на имя ответчика. В соответствии со ст. 34 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье» владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном порядке, необходимо получить нотариальное удостоверенное согласие другого супруга. Такие требования по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, содержатся также в ст. 220 ГК РК.

Судом установлено, что спорная квартира на основании договора купли-продажи ответчиком продана за 10 175 000 тенге. Истица оспорила данную сделку по мотивам отсутствия ее нотариально удостоверенного согласия на продажу квартиры. Из пояснений ответчицы Р.

Жиренбаевой в судебном заседании установлено, что для покупки жилья она обратилась к услугам риэлтора, которым и была предложена спорная квартира. Перед покупкой ответчица осмотрела ее, переговоры об условиях сделки вела с риэлтором.

Окончательную сумму сделки назвал собственник квартиры.

Как прокомментировала данную ситуацию судья районного суда № 2 Ауэзовского района г.

Алматы Райхан Сартаева, из представленных нотариусом материалов установлено, что при оформлении оспариваемого договора купли-продажи ответчик ввел в заблуждение нотариуса и подал заявление, в котором указал, что на момент приобретения спорной квартиры в браке ни с кем не состоял.

Однако истицей не доказан тот факт, что покупатель знала или должна была знать о том, что спорная квартира приобретена в период брака, и что супруга продавца могла быть не согласна на отчуждение квартиры.

– Судом достоверно установлено, что оспариваемая сделка соответствует требованиям ст. 406 ГК РК, спорное имущество приобретено ответчицей возмездно у лица, которое имело право его отчуждать, с момента совершения сделки спорная квартира правомерно перешла в собственность ответчицы, и ей не могло быть известно о взаимоотношениях продавца с супругой. В соответствии с п. п. 3, 5 ст.

8 ГК РК осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и интересов других субъектов, не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, на злоупотребление правом в иных формах. В случаях несоблюдения требований, предусмотренных п.п. 3-5 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права, – пояснила судья Р.

Сартаева.

Оценив все доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной. Вместе с тем, признавая, что действиями ответчика Зекеева нарушено право истицы на половинную долю в спорной квартире, суд счел необходимым разъяснить истице право обращения с самостоятельным иском о взыскании с ответчика 50 процентов от стоимости проданной квартиры.

Источник: https://www.zakon.kz/4838456-bez-vedoma-suprugi-dina-amirova.html

Сделки с недвижимостью | Продажа квартиры: заручитесь согласием супруга / Sibdom.ru

Заявление об отсутствии брака на момент приобретения недвижимости

Есть документ, который часть покупателей в последнее время отчего-то считает необязательным для проведения сделки. Речь идет о нотариальном согласии супруга продавца на продажу недвижимости.

Предоставления этого документа не требуют органы госрегистрации, сделка может быть зарегистрирована и без него, поэтому зачастую покупатели не требуют от продавца заверенного нотариусом согласия.

Между тем отсутствие согласия супруга на продажу квартиры является прямым основанием для признания уже совершенной сделки недействительной. и получить этот документ в интересах покупателя.

Приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, а значит, для его продажи потребуется заручиться согласием второй половины (исключение составляют те случаи, когда недвижимость была приобретена до брака или подарена, получена по наследству в браке, то есть на ее приобретение не использовались общие средства супругов).
Предоставление супругом согласия на продажу недвижимости предусмотрено Семейным кодексом РФ, статья 35 которого гласит: «Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Когда специалисты говорят о признании сделки недействительной, на практике это означает двустороннюю реституцию, то есть возвращение сторон в исходное состояние, при котором продавцу должна быть возвращена недвижимость, покупателю — уплаченные денежные средства.

А если денег у продавца к этому моменту уже нет, тогда он будет возмещать покупателю стоимость квартиры по исполнительному листу, что не исключает многолетней волокиты. Насколько растянутым во времени окажется этот процесс, зависит только от величины официального дохода продавца.

Избежать этой ситуации достаточно просто — нужно только получить согласие супруга продавца на проведение сделки.

— Если покупатель заинтересован в проведении сделки по закону, он вправе попросить продавца предоставить нотариальное согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Елена Заблоцкая. — Требовать его рекомендую в любом случае. Даже если к моменту совершения сделки брак уже расторгнут, и с момента расторжения брака прошло время, получить согласие все же необходимо.

Елена Заболоцкая, юрист группы компаний «Арбикон», тел. 221-65-78

Срок давности

Полагаться на то, что с момента расторжения брака прошло более трех лет, не следует.

Несмотря на то, что общий срок исковой давности (период, в течение которого вторая сторона может обратиться в суд для защиты своих интересов) составляет три года, это не мешает сторонам затем доказать суду, что отсчет начала течения срока нужно вести не со дня расторжения брака, а с гораздо более позднего момента (когда вторая сторона узнала о нарушении своих прав). Для этого супругу или супруге потребуется подтвердить, что существовали обстоятельства, приостанавливающие исковую давность.

— Формально если с момента расторжения брака прошло три года и за это время ни одна из сторон не заявила о разделе имущества, оно официально считается собственностью того из супругов, на ком было зарегистрировано, — рассказывает Елена Заблоцкая.

— Однако на практике между супругами может вестись многолетний судебный спор, о котором покупатель может и не знать. Второй супруг может восстановить срок, если докажет, что пропустил его по уважительной причине, например, находился в больнице или в командировке.

Поэтому если покупатель видит, что квартира приобретена в период брака, в любом случае для проведения сделки нужно получать согласие супруга.

Если брак расторгнут, согласие супруга получить затруднительно — в этом случае требуйте решение суда, соглашение о разделе имущества или брачный договор.

Если брачным договором предусмотрена личная собственность на объект недвижимости, то супруг (или супруга) вправе распоряжаться недвижимым имуществом, в этом случае согласие второго супруга на продажу недвижимости не требуется.

Получать согласие на продажу квартиры нужно и в тех случаях, когда квартира приобреталась в ипотеку одним из супруговеще до вступления в брак, однако окончательный расчет по кредиту был произведен, когда покупатель уже являлся семейным человеком.

— Даже если квартиру продавец покупал до брака, и часть кредита, которую супруги выплачивали за жилье совместно, незначительна, необходимо получить нотариально заверенное согласие, — объясняет юрист группы компаний «Арбикон» Елена Заблоцкая.

— Кроме средств, внесенных супругами по кредитному договору, они могли совместно нести траты на какие-то улучшения объекта недвижимости. В квартире могла быть проведена реконструкция или дорогостоящий ремонт, любое выполненное улучшение в дальнейшем может стать причиной того, что имущество будет признано совместной собственностью супругов.

Поэтому я в любом случае рекомендую получать согласие второго су-пруга на проведение сделки.

Согласие на сделку супруга

Что собой представляет нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки? Прежде всего, это заявление лица, удостоверенное нотариально, выдается на конкретную сделку, содержит указание на объект(ы) недвижимости.

— В тексте документа не должно содержаться формулировок вроде «супруг (а) разрешает продажу любой недвижимости», — поясняет Елена Заблоцкая. — Кроме того, обращайте внимание на дату, когда выдано согласие: с момента его получения должен пройти разумный срок.

Или заявление от продавца

Как покупателям быть в ситуации, когда продавец заявляет, что не состоит в браке? Проверить семейное положение продавца каким-либо способом невозможно. Единой базы записей гражданских состояний не существует, отметка о браке в паспорте может отсутствовать.

Чтобы подстраховаться в этом случае, покупатель вправе попросить продавца предоставить нотариально заверенное заявление о том, что тот в браке не состоит, и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью.

Такое заявление также подлежит заверению у нотариуса.

Иногда целесообразно потребовать у продавца подобный документ, если после развода супругов прошло более трех лет, но продавец не может предоставить решение или договор о разделе имущества либо брачный договор.

— Если у покупателя есть нотариально удостоверенное заявление продавца о том, что тот не состоит в браке и продаваемая им квартира является его личным имуществом, тогда, даже если кто-то будет добиваться признания сделки недействительной, больше шансов, что с супруга взыщут стоимость доли второго супруга и не будут изымать имущество у добросовестного приобретателя, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Елена Заблоцкая.

Если покупатель не знал, что продавец состоит в браке, сделка состоялась с нарушением требований семейного законодательства.

Чем может обернуться для покупателя такая ситуация?
— Для признания сделки недействительной нужны очень веские основания, такие процессы рассматриваются, как правило, длительно, суд будет тщательно изучать все обстоятельства заключения сделки, — говорит Елена Заблоцкая.

— Покупатель должен будет доказать, что деньги продавцу были переданы в полном объеме и о браке и нарушении прав второго супруга ему не было известно. Ответчиком в таких делах выступает не только покупатель квартиры, но и супруг, распорядившийся недвижимостью. Пока длится судебный процесс, на имущество зачастую налагается арест, и оно становится неликвидным.

Чем больше мер покупатель предпримет, чтобы подстраховать себя на этапе приобретения имущества, тем проще ему будет защитить себя и свою недвижимость от непредсказуемых ситуаций в будущем. Однако, по словам юриста, до суда дело доходит крайне редко, как правило, стороны стараются урегулировать ситуацию в досудебном порядке.

Указать реальную сумму

Кроме того, существует универсальная для всех сделок с недвижимостью рекомендация юристов — указывать в договоре купли-продажи реальную сумму сделки.

— Если квартира была продана за три миллиона рублей, то именно эта цифра и должна быть указана в договоре, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Елена Заблоцкая. — Тогда в случае признания сделки недействительной эта сумма будет возвращена покупателю.

Кроме того, если с момента покупки квартиры успел пройти определенный срок и за это время квартира выросла в цене, можно взыскать и эту разницу.

В случае признания сделки недействительной и возврата сторон в первоначальное положение покупатель имеет право взыскать и те средства, которые он вложил в ремонт, нужно будет только доказать размер вложений в объект. В качестве подтверждения расходов подойдут чеки и другие платежные документы.

Чтобы однажды не оказаться в ситуации признания сделки недействительной, покупатель должен тщательно проверить объект недвижимости и документы, получить нотариальное согласие супруга или заявление продавца о том, что он в браке не состоит.

Тот факт, что разрешение на проведение сделки сегодня не требуют органы госрегистрации, означает только одно — что этот документ не требуется для государственной регистрации сделки. Вопросы проверки документов, правильного составления договора, заключения сделки, соответствующей закону, целиком и полностью ложатся на плечи покупателя.

Чтобы защитить себя от возможных рисков, следует оформлять сделку с квалифицированным юристом, который проверит документы и минимизирует риски признания сделки недействительной еще на стадии заключения.

Татьяна Крупко

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1206/

Согласие супруга на продажу квартиры

Заявление об отсутствии брака на момент приобретения недвижимости

Последнее обновление: 15.01.2019

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший.

Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность.

После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать здесь 

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е.

присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы.

И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

  • когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
  • когда квартира была подарена лично Продавцу;
  • когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Как супругам распределять налоговые вычеты за покупку квартиры между собой – см. в заметке по ссылке.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать здесь. 

Сведения о браке Продавца квартиры – у нотариуса

Другой способ проверить, был ли женат Продавец на момент приобретения квартиры в свою собственность – выяснить это в архиве ЗАГСов.

Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России.

Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь).

То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.

Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск).

Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/soglasie-supruga-na-sdelku/

Что важно для заключения сделки на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Заявление об отсутствии брака на момент приобретения недвижимости

Вам нужно проверить ряд документов (оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника. Так вы убедитесь в том, что квартира действительно принадлежит ему и он имеет полное право ей распоряжаться.

Если квартиру продаст не собственник, сделка окажется недействительной и вы потеряете деньги.

Документы

Попросите продавца показать документы, подтверждающие, что это его квартира.

Паспорт. А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД.

Выписка из ЕГРН. Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на  него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ. Это обойдется вам примерно в 200 рублей. 

Выписка из ЕГРН действительна месяц. По истечении этого срока лучше заказать новую.

До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Документ, подтверждающий право собственности.

 К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества.

Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.

Документ, подтверждающий семейный статус продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника.

Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово.

Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя.

С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать. Обычно информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости.

Счета за квартиру. Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей.

Пример справки об отсутствии долгов

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы справок из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.

Пример справки ПНД

Данные

Несовершеннолетние собственники. В выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и даты их рождений. Посмотрите, нет ли среди них несовершеннолетних детей. Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Отсутствие судимостей у собственника. Чтобы не попасть в руки мошенников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, пробив фамилию, имя и отчество на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.

Отсутствие долгов. Также важно выяснить информацию о долгах. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.

2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить.

Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника).

В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.

Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.

3. Техническая проверка

Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона.

Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт.

Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку.

Пример технического паспорта квартиры

Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт. Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.

Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее.

4. Документы

Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы. Вот список:

  • Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
  • Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  • Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
  • Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
  • Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.

И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).

5. Договор

Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:

  • Данные продавца и покупателя.
  • Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
  • Адрес квартиры и её описание.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.
  • Сроки освобождения жилплощади.
  • Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.

6. Деньги

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

  • Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
  • Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

7. Ключи от квартиры

Самый волнительный и приятный шаг. Сначала нужно отдать документы в МФЦ для регистрации сделки. Это займет от четырех дней до двух недель — в зависимости от вида договора.

Как только всё будет готово, проверьте, чтобы квартира полностью соответствовала соглашению, прописанному в договоре, или приложению к нему. Всё в порядке? Можно подписывать акт приёма-передачи квартиры.

Поздравляем: сделка состоялась, теперь у вас есть квартира!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-vazhno-dlya-zaklyucheniya-sdelki-na-vtorichnom-rynke

Может ли нотариус требовать платно заверить заявление?

Заявление об отсутствии брака на момент приобретения недвижимости

Нотариус имеет право требовать все, что необходимо для проведения сделки, так как он несет за нее ответственность. В действующем законодательстве прописано, что в нотариальной форме должно быть составлено согласие супруга, а все остальное остается на усмотрение сторон.

Отвечает адвокат Валерий Вечканов:

При приобретении квартиры, равно как и любой другой недвижимости, в настоящее время законодательство освободило покупателя вообще (даже если он в браке) от необходимости предоставлять на сделку согласие супруги или супруга (как это было раньше).

Более того, если покупатель не в браке, то никакого заявления от него не требуется, и уж тем более заверенного нотариусом заявления о том, что покупатель холост.

Таким образом, требования нотариуса о заверении у него такого заявления за деньги не может быть правомочным.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Киселева:

Нормативными актами, регулирующими деятельность нотариусов, обязательность данного нотариального действия при удостоверении сделок не предусмотрена. Для государственной регистрации права собственности покупателя предоставление заявления гражданина о том, что он в браке не состоит, не требуется, поэтому возможная ссылка на требование регистрирующего органа также неправомерна.

Удостоверяя заявление, нотариус лишь заверяет подлинность подписи заявителя, следовательно, требование об обязательном нотариальном удостоверении и оплате государственной пошлины за данное действие неправомерно.

Для формирования своего архива по сделке нотариус вправе потребовать подписания такого заявления в простой письменной форме.

Но, к сожалению, на практике нотариус может отказать Вам в удостоверении сделки в случае отказа от нотариального оформления заявления об отсутствии брачных отношений.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

В этом случае требование нотариуса является неправомочным. Для регистрации сделки достаточно будет простого письменного заявления от покупателя о том, что на момент приобретения недвижимости в законном браке он не состоит.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус вправе попросить сделать заявление о том, что продавец не состоял в браке на день приобретения квартиры или доли в ней, хотя для регистрации данное заявление не требуется.

Это заявление необходимо покупателю для уверенности в том, что он добросовестный приобретатель, и при продаже квартиры не ущемлены права супруги продавца. Думаю, именно поэтому Ваше заявление нотариус передал риелтору для передачи покупателю. У нотариуса при этом остаются сведения, что данное заявление было подписано продавцом.

В случае судебных разбирательств нотариус подтвердит, что продавец давал соответствующее заявление. Расценки на удостоверение данного заявления примерно одинаковы и колеблются в среднем от 1000 до 1500 рублей по Москве.

Просьба сделать заявление о том, что Вы в браке не состояли, говорит о компетенции риелтора и уж тем более не является мошенничеством со стороны риелтора или нотариуса.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Нотариус, сопровождая сделку и в особенности удостоверяя ее, вправе требовать от сторон (продавца и покупателя) документы, необходимые и достаточные для подтверждения их статуса.

Отсутствие штампа в паспорте не всегда является доказательством отсутствия брака (например, после заключения брака паспорт был утерян, получен новый и этот новый документ как раз штампа о наличии зарегистрированного брака не содержит, несмотря на то что этот брак фактически и юридически есть).

Таким образом, требование нотариуса в данном случае законно: он тщательно проверяет все документы к сделке и исключает возможности ее последующего оспаривания.

В части распределения расходов Вы можете согласовать их со второй стороны. В случае же если Вы хотите иметь экземпляр данного Вами согласия, Вы вправе попросить у нотариуса сделать Вам копию данного документа (и в этом случае нотариус не вправе Вам отказать, однако за изготовление копии он может потребовать с Вас оплаты соответствующего нотариального сбора).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_notarius_trebovat_platno_zaverit_zayavlenie/6392

Купить квартиру и остаться ни с чем

Заявление об отсутствии брака на момент приобретения недвижимости

Это пост не о том, как кого-то кинули и он теперь просит помощи, а попытка доступным языком поведать, с каким риском можно столкнуться при покупке квартиры. Навеяно вот этой вот историей.

Рисков, конечно, много разных, но я сейчас поведаю про один из них. Избежать его вам не поможет ни нотариус, ни росреестр, ни банк. Это – риск покупки квартиры квартиры у лица, не состоящего в браке. А точнее, у лица, “не состоящего” в браке.

В соответствие Семейным кодексом имущество, нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов.

Есть исключения, а также вариант с установлением раздельного режима , но это уже другая история, а по общему правилу имущество супругов – собственность совместная. И распоряжение такой собственностью одним супругом возможно лишь с согласия другого.

Если речь идет о движимости – такое согласие презюмируется и, например, в случае продажи женой автомобиля без согласия мужа, мужу для признания сделки недействительной придется доказать, что другая сторона знала о его несогласии на совершение этой самой сделки:

п.2 ст.35 Семейного кодекса: “Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки”.

Но когда речь заходит про недвижимость – ситуация меняется. Точнее не только про недвижимость, а про:

п.3 ст.

35 Семейного кодекса: “сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации“.

Квартира, как вы все наверняка знаете, это имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, и поэтому, для совершения сделки по её распоряжению (указано в том же пункте), нужно нотариальное согласие супруга.

Ну, мы это и так знали, тоже мне Америку открыл. Тебе тут любой, кто продавал/покупал квартиру об этом скажет“, напишете вы, и будете, в общем-то правы. Знают, наверное, все. Но не все знают, что норма эта очень коварна и коварство её кроется во втором абзаце, который говорит:

“п.3 ст.35 Семейного кодекса: “Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки“.

Выражаясь простым языком, это значит, что даже если покупатель был добросовестным, продавец его заверил, что в браке не состоит и даже нотариально такое заявление оформил – ущемленный супруг может обратиться в суд, и квартиру у вас, с высокой долей вероятности заберут, а продавца обяжут вернуть вам деньги. И, наверное, не нужно объяснять, что свои кровные в такой ситуации назад получить может быть очень затруднительно.

А ситуация такая может возникнуть, например, если жена потеряла паспорт, а при выдаче нового отметка о зарегистрированном браке проставлена не была. Или брак был заключен не в России и отметку в паспорте супруги не проставили. Тут нотариус вам ничем не поможет и просто заверит заявление жены, что в браке она не состоит, а потом объявится муж.

А ещё, приобретая квартиру, супруги нередко оформляют документы только на одного из них. Это нормальная практика, ведь квартира все равно является их совместной собственностью, вот только в реестре отметок об этом не будет, и, заказав выписку из ЕГРН, вы увидите, что собственник там единоличный.

Норма коварна своей нелогичностью и несправедливостью, а потому простой обыватель может и не догадываться о таком риске. Ведь с его точки зрения – он сделал все как надо.

И выписку запросил, и нотариальное заявление об отсутствии брака получил, и с документами правоустанавливающими ознакомился. Добросовестный приобретатель, в общем, и ничего, как он думает у него отобрать не смогут.

И даже юрист ему не всякий расскажет о таком риске, не говоря уже про нотариуса.

И было бы разумно, если бы риски в данном случае лежали на супруге, мимо которого прошла эта сделка – ведь он сам связал себя узами брака с такой недобросовестной личностью. Но – нет. Законодатель решил иначе и риск остаться без денег и крыши над головой будете нести вы.

Как минимизировать этот риск? Даже если продавец нотариально заявляет об отсутствии брака, а в паспорте нет штампа – потребуйте от него справку из ЗАГСА.

Если он гражданин другой страны или мог быть им ранее – аналогичный документ из его государства.

100% гарантии это вам все равно не даст, но в случае отказа продавца предоставить такой документ – лучше задумайтесь, а стоит ли связываться с ним.

Ну, и, в завершении, несколько примеров из практики Верховного суда:

1

2

3

Источник: https://pikabu.ru/story/kupit_kvartiru_i_ostatsya_ni_s_chem_6591723

Территория советов
Добавить комментарий