Предварительный договор купли продажи недостроенного дома

Договор купли-продажи дома с земельным участком – в 2019 году, бланк и образец, предварительное соглашение, если жилье недостроенное, дарение

Предварительный договор купли продажи недостроенного дома

Сделки с недвижимостью достаточно детально регулируются различными нормативными актами и, в частности, устанавливаются разные правила для отдельных категорий имущества и участников сделки.

В первую очередь, при проведении такой сделки следует разобраться в том, как оформляется договор купли-продажи дома с земельным участком.

Особенности такого соглашения

Договор купли-продажи оформляется практически всегда одинаково вне зависимости от того, речь идет о квартире в многоэтажном доме или частном доме с земельным участком, на котором он построен.

В процессе заполнения такого соглашения при проведении сделки с земельным участком нужно принимать во внимание некоторые особенности:

  • если частный дом продается вместе с земельным участком по одному договору, в документе должно присутствовать подробное описание всех предметов сделки, то есть по отдельности указывается идентификационная информация недвижимости и того земельного участка, на котором она находится;
  • в описании территории в обязательном порядке должно присутствовать ее месторасположение, площадь, категория, индивидуальный кадастровый номер, а также документ, на основании которого продавец имеет право распоряжаться имуществом;
  • в описании недвижимости указывается площадь и адрес, а также ее назначение и документы, на основании которых продавец распоряжается таким имуществом;
  • сумма, которая оплачивается для приобретения права собственности, должна указываться как целостно, так и по отдельности для земли и дома.

Образец оформленного нотариально согласия

Порядок заключения договора купли-продажи дома с земельным участком

Проведение сделки по купле-продаже недвижимости в преимущественном большинстве случаев осуществляется в стандартном порядке:

  1. Перед проведением сделки документы проверяются квалифицированным юристом.
  2. Обе стороны договариваются о том, где и когда будет осуществляться заполнение всех документов.
  3. В территориальном отделении Росреестра или в многофункциональном центре осуществляется подписание договора купли-продажи. Простая сделка, не предусматривающая необходимость учета долей или обременений, может проводиться в Росреестре самостоятельно.
  4. При использовании наличного расчета покупатель должен будет передать требуемую сумму продавцу в обязательном присутствии регистратора. В противном случае сторонам следует обратиться в отделение банковской организации для проведения безналичного расчета.
  5. Регистратор должен в обязательном порядке предоставить расписку о том, что получил полный перечень оригинальных документов с указанием даты, когда покупателю было предоставлено новое свидетельство о праве собственности.
  6. Не более, чем через две недели покупателю предоставляется свидетельство о праве собственности на недвижимость и земельный участок, на котором она находится, в то время как продавцу возвращается его свидетельство, на котором будет стоять отметка «Аннулировано».

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Какие нужны документы

В процессе проведения данной сделки осуществляется передача прав собственности на указанное имущество от продавца покупателю, и для этого потребуется определенный перечень бумаг. От покупателя в данном случае нужно будет получить только гражданский паспорт, а также согласие со стороны супруга или супруги, если таковые имеются.

В то же время продавец должен будет предоставить:

  • свидетельство, подтверждающее наличие права собственности на указанный объект;
  • документ, на основании которого имущество было получено в частную собственность;
  • полученное от супруга согласие в письменной форме;
  • гражданский паспорт;
  • технический и кадастровый паспорта, оформленные на указанные объекты.

Если у указанного имущества есть несколько собственников, то в таком случае каждый из них должен будет предоставить свое согласие на проведение сделки в письменном виде. Помимо этого, всем собственникам нужно будет лично присутствовать в процессе оформления договора купли-продажи.

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

Скачать образец технического паспорта

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком:

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение не нужно регистрировать в отделении Росреестра, но при этом документ имеет реальную юридическую силу, в связи с чем его оформление представляет собой неплохую гарантию корректного оформления основного договора.

Предварительное соглашение может включать в себя разные пункты, зависящие от определенных обстоятельств, и зачастую в нем указывается следующая информация:

  • детальное описание объектов сделки с обязательным указанием их индивидуальных характеристик;
  • основные условия, которые будут присутствовать в основном договоре;
  • место и время оформления основного соглашения;
  • условия, при соблюдении которых должен оформляться основной договор;
  • согласие, полученное со стороны супруга или уполномоченных органов опеки на проведение данной сделки;
  • информация о том, какую покупатель собирается внести сумму задатка.

Помимо этого, рекомендуется подробно расписать, как будет осуществляться передача прав собственности на указанное имущество, а также передача денежных средств.

В некоторых ситуациях в процессе оформления предварительного соглашения вместо того, чтобы указать какую-то точную дату оформления основного соглашения, указывается определенное условие, необходимое для заключения договора.

К примеру, стороны могут указать, что оформление договора купли-продажи будет осуществляться на протяжении недели после того, как продавец вступит в право собственности на указанное имущество на основании права наследования.

Если продавец получил указанный земельный участок с недвижимостью, находясь в брачных отношениях, то в таком случае ему нужно будет получить от супруги или супруга письменное согласие. Согласие органов опеки требуется в том случае, если одним из собственников имущества является несовершеннолетний ребенок.

Скачать образец согласия супруга на проведение сделки купли-продажи земельного участка

Предмет сделки

Как говорилось выше, в процессе оформления договора о купле-продаже такой недвижимости нужно в обязательном порядке указать точное формулирование предмета сделки.

Для того, чтобы избежать каких-либо неточностей и исключить возникновение конфликтных ситуаций, лучше всего как можно более подробно описать каждый из объектов сделки для того, чтобы по указанным параметрам можно было их безошибочно идентифицировать.

Для описания недвижимости нужно указать ее точный адрес, предназначение, общую и жилую площадь, количество комнат и этажей, индивидуальный кадастровый номер, а также реквизиты бумаг, подтверждающих право собственности у гражданина.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Основные условия

В процессе оформления соглашения в обязательном порядке указывается информация о каждой из сторон и нужно написать паспортные данные, а также адреса фактического проживания и регистрации. Только после этого можно приступать к подробному описанию предмета договора.

Рекомендуется сразу указать, в каком состоянии находится недвижимость на момент оформления сделки, из каких материалов построен дом, а также какие материалы использовались в процессе проведения отделки и обустройства дополнительных элементов.

Для того, чтобы указанные объекты официально считались переданными покупателю, вместе с договором купли-продажи в обязательном порядке оформляется специализированный акт приема-передачи, которым удостоверяется наличие у нового владельца права на использование приобретенного имущества.

Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка с домом по договору купли-продажи

Структура и типовой бланк

В любом случае документ может оформляться как в свободной форме самостоятельно самими участниками, так и с привлечением квалифицированных специалистов.

Ключевое условие, которое устанавливается действующим законодательством – это необходимость письменного оформления договора с указанием подписей покупателей и продавца.

Заверение документа также является не обязательным, но в любом случае рекомендуется это сделать во избежание конфликтных ситуаций в дальнейшем.

В типовом договоре о купле-продаже жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, обязательно должна присутствовать следующая информация:

  • данные о каждой из сторон договора;
  • подробные параметры земельного участка и недвижимости, которая на нем находится;
  • ключевые идентификационные характеристики обоих предметов договора.

Скачать образец договора купли-продажи дома с земельным участком

Также в документе следует обязательно отметить тот факт, что земля не была зарегистрирована продавцом в территориальном отделении Росреестра, если эта процедура действительно не проводилась. Помимо этого, следует указать точную сумму сделки, так как продавец на основании договора оплачивает подоходный налог, если перед продажей владел домом меньше определенного промежутка времени.

Особенности оплаты и налогообложения

В процессе оформления договора о продаже садового или какого-либо другого земельного участка вместе с недвижимостью, которая на нем находится, нужно подробно прописать, в каком порядке будет осуществляться проведение расчетов.

То есть указывается, в какой валюте будет проводиться данная операция, будет вноситься требуемая сумма одним платежом или несколькими частями, а также какие устанавливаются сроки или условия для проведения платежа.

Также стоит предусмотреть заранее пункт о том, какая из сторон должна будет компенсировать затраты на государственную пошлину, предусмотренную в процессе оформления таких сделок.

Отдельное внимание следует уделить тому, что в соответствии с нормами действующего налогового законодательства продавцу предоставляется возможность использования имущественного вычета в процессе отчуждения объектов недвижимости.

В данном случае может использоваться вычет в сумме, которая в общей сложности не может превышать один миллион рублей в пределах определенного налогового периода, а также сокращение налогооблагаемой базы на ту сумму средств, которая была потрачена для покупки участка и последующего строительства недвижимости.

В то же время покупатель может компенсировать определенную часть затрат по указанному налогу, воспользовавшись имущественным вычетом, предоставленным каждому гражданину. При этом стоит отметить, что использовать его можно только один раз в жизни, а его сумма не может превышать двух миллионов рублей.

При недостроенном жилье

В такой ситуации, в первую очередь, следует запросить свидетельство, подтверждающее наличие у продавца права собственности на указанный земельный участок, а также оформленную недавно выписку из государственного реестра. Также рекомендуется запросить кадастровый и межевой планы.

Скачать форму межевого плана

Недвижимость в данном случае оформляется по отдельному договору купли-продажи.

Если на момент проведения сделки она была оформлена соответствующим образом, то в таком случае у продавца следует запросить документ, подтверждающий право собственности на незаконченное строительство, а также различную разрешительную документацию.

После этого уже оформляется два договора купли-продажи.

При этом, если ранее недвижимость не регистрировалась, проведением данной процедуры нужно будет заниматься самостоятельно, но нужно будет получить разрешение на строительство, чтобы достроить объект и зарегистрировать потом на себя.

Договор купли-продажи земельного участка регистрируется после того, как будет подписан договор купли-продажи каждой из сторон, а также оформлен акт приема-передачи земельного участка.

Процедура регистрации

После того, как были внесены корректировки в действующее законодательство, необходимость в регистрации купчей исчезла, но при этом после того, как будет подписан договор купли-продажи, новый владелец должен будет зарегистрировать передачу прав собственности, то есть обратиться в территориальное отделение Росреестра и отметить факт передачи недвижимости новому лицу.

Причины для расторжения

Условия, в связи с которыми может расторгаться заключенный договор купли-продажи, прописаны в гражданском законодательстве и в преимущественном большинстве случаев указываются в тексте договора.

В качестве оснований в данном случае могут послужить:

  • нарушение важных условий сделки;
  • невыполнение предусмотренных обязательств одной из сторон;
  • нарушение норм действующего законодательства;
  • наличие обоюдного решения сторон.

При дарении земли и постройки на ней

Стандартно текст договора дарения должен включать в себя следующую информацию:

  • предмет сделки;
  • кадастровый номер имущества;
  • месторасположение объекта;
  • общая площадь;
  • наличие каких-либо ограничений в эксплуатации;
  • категория земельного участка;
  • границы.

Скачать договор дарения земельного участка

В бязательном порядке договор должен оформляться в письменной форме с подписью каждой из сторон. Заверять договор у нотариуса не обязательно.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Договор купли продажи дома (части). Оформление, документы, сколько стоит сделка

Предварительный договор купли продажи недостроенного дома

ВАМ НЕ НУЖНО САМОСТОЯТЕЛЬНО ИСКАТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ! Все необходимые бланки и образцы, типовые и предварительные договора (для различных ситуаций) есть у нотариуса.

Договор купли-продажи дома (части дома) с земельным участком должен заключаться обязательно у нотариуса и быть им заверенным.

Оформление купли-продажи дома у нотариуса сводит к минимуму возможные риски, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Во время заключения договора купли-продажи дома или дома с земельным участком нотариус проверяет все предоставленные документы, а также имеющуюся информацию в специальных реестрах.

Что должен знать покупатель при покупке дома

В соответствии с статьей 377 Гражданского кодекса, покупатель вместе с правом собственности на дом (часть дома) получает право собственности и на земельный участок (землю) на котором построен дом. Земля передается с тем же целевым назначением, что и было, размер земельного участка устанавливается Законом.

Прежде чем будет заключен договор купли-продажи дома (части) с земельным участком продавец должен поставить в известность покупателя о возможных правах других лиц на дом (часть), земельный участок.

Договор купли-продажи дома (части дома) с земельным участком должен иметь такие обязательные реквизиты: адрес жилого дома, стоимость дома и земли (как общая, так и по отдельности), целевое назначение земельного участка, общая и жилая площадь дома, размер земельного участка, кадастровый номер.

Необходимые документы при купле-продаже дома (части дома) с земельным участком

Продавец вместе с покупателем, еще до совершения сделки должны определиться, кто будет платить за услуги нотариуса по оформлению договора купли-продажи дома (части дома) с земельным участком. При оформлении купли-продажи уплачивается подоходный налог с физ. лиц (если он возникает) и стоимость нотариального оформления (услуги нотариуса).

От продавца

  1. Паспорт продавца дома (оригинал) – необходимо проверить наличие вклеенных фотографий после 25 и 45 лет;
  2. Идентификационный код, выданный налоговой инспекцией (оригинал);
  3. Паспорт супруги / супруга продавца (оригинал и ксерокопия);
  4. Заявление о согласии на продажу от супруги / супруга продавца (необходимо тогда, когда дом строился либо приобретался в браке). Согласие не нужно, если дом был передан по наследству либо подарен;
  5. Свидетельство о браке;
  6. Документ, подтверждающий состав семьи – необходим, когда дом находится в населенном пункте;
  7. Оригиналы документов на дом и землю (подтверждающие право собственности на него). Могут быть такие:
    • Когда дом строил непосредственно продавец (до 2016 года) – свидетельство о гос. регистрации, начиная с 2016 года при первичной регистрации новосозданного имущества – свидетельство не выдается;
    • Когда дом недостроен – документ на дом, как на объект незавершенного строительства (Гражданский кодекс – ст.331);
    • Документы, подтверждающие собственность на имущество (свидетельство о праве на наследство, договор мены (обмена), купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, наследственный договор, решение суда и т.п.);
  8. Оригинал тех. паспорта на дом. В нем должно быть: описание сооружений и зданий, тех. состояние сооружений и зданий, их назначение, экспликация земли, план на землю. По новому законодательству нотариус для совершения сделки может принять и старый тех. паспорт на дом;
  9. Оценка стоимости дома;
  10. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, если земля находится в собственности продавца:
    • Договор купли-продажи (мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.) на землю (если не приватизировался продавцом, а приобретался другим путем);
    • Неотъемлемая часть договора-купли продажи – выписка из реестра сделок до 2013 г.;
    • До 2016 года – свидетельство, подтверждающее право собственности на землю (до 2013 года – Государственный акт), начиная с 2016 года при первичной регистрации– свидетельство не выдается;
    • Оценка эксперта о стоимости земли;
    • Вытяг из Государственного земельного кадастра.

От покупателя

  1. Паспорт покупателя дома (оригинал).

    Если покупателем является гражданин другой страны, то необходимо иметь переведенный на украинский язык паспорт (заверенный нотариусом) и визу в паспорте (или отметку о пересечении государственной границы – при безвизовом режиме въезда, или вид на жительство в Украине);

  2. Идентификационный код, выданный налоговой инспекцией (оригинал);
  3. Когда покупатель состоит в официальном браке:
    • Оригинал свидетельства о браке;
    • Оригиналы паспорта и кода супруги / супруга;
    • Согласие супруги / супруга на приобретение дома.

В заключение

По окончанию подписания договора купли-продажи дома (части дома) с земельным участком продавец передает покупателю объект недвижимости в сроки, оговоренные ими в договоре. Вместе с недвижимостью должны быть переданы и все документы на нее.

Возможно, вы искали:

  • купля продажа дома оформление, земельных участков дома, частного;
  • предварительный договор купли продажи дачного дома, сделка, доли, 2013, образец, регистрация, скачать, жилого, земля дом, недостроенного, садового дома, части дома, частного;
  • документы для купли продажи дома образец;
  • сколько стоит купля продажа;
  • как оформить куплю продажу.

Интересующую вас информацию ищите в статье выше.

Источник: http://www.notary.kh.ua/articles/dogovor-kupli-prodazhi-doma-chasti-oformlenie-dokumenty-skolko-stoit-sdelka

Предварительный договор купли-продажи квартиры образец

Предварительный договор купли продажи недостроенного дома

Приобретение недвижимости, в том числе квартиры, является достаточно серьезным капиталовложением. Поэтому покупатели обычно нацелены на своеобразную страховку при заключении такого договора.

для чего нужен предварительный договор?

Заключение письменного договора является одним из лучших вариантов для безопасности сторон при заключении сделки.  Предварительный договор купли-продажи квартиры может стать хорошим решением для контрагентов при правильном его заключении.

Что такое предварительный договор

Договор купли-продажи недвижимости носит консенсуальный характер, то есть вступает в свою силу в момент подписания. Право на недвижимость переходит к новому владельцу также в момент подписания договора.

Для повышения безопасности сторон при заключении договора закон разрешает заключения предварительного договора купли-продажи.

Самыми частыми случаями, при которых необходимо заключение подобной сделки, являются:

  • внесение задатка покупателем;
  • наличие нескольких конкурирующих покупателей на квартиру;
  • фиксирование всех договоренностей (основных условий договора купли-продажи);
  • наличие заинтересованности сторон сделки в заключении договора, однако наличия неопределенности касательно даты возможности заключения такой сделки;
  • утрата или изготовление дубликатов документов, подтверждающих право собственности продавца на недвижимость;
  • наличие определенных условий, препятствующих заключению сделки в настоящий момент (например, будущему покупателю не исполнилось 18);
  • отсутствие возможности регистрации договора купли-продажи в настоящий момент (например, покупатель или продавец в этот момент пребывают за границей);
  • покупка квартиры в новостройке, которая пока не сдана в эксплуатацию;
  • необходимость проверки документации, подтверждающей право собственности продавца на квартиру.

Наиболее распространенными случаями заключения предварительного договора является внесение задатка и заключения договора о купле-продаже квартиры в новостройке.

Оформление договора

Для сделок, предметом которых является недвижимость, закон устанавливает обязательную письменную форму. Законодательство не устанавливает обязанности обращения к нотариусу для заключения такой сделки в императивном порядке. Подобное требование установлено только для заключения договора ипотеки (ст.339 ГК РФ). Однако эксперты настоятельно рекомендуют заверять договор у нотариуса.

Касательно формы договора также необходимо отметить, что его государственная регистрация необязательна. В этом плане законодательство РФ расходится с законодательством других стран СНГ. Например, в Украине регистрация такого договора, а также его нотариальное заверение являются предварительными условиями действительности сделки.

Для оформления предварительного договора купли-продажи квартиры необходимы такие основные документы:

  • документы, удостоверяющие личности сторон;
  • документы о праве собственности на квартиру;
  • технический паспорт на квартиру;
  • кадастровый паспорт на недвижимость.

Реквизиты, указанные во всех этих документах, обязательно нужно прописать в договоре, во избежание дальнейших недоразумений.

При заключении договора необходимо обратить внимание на основные условия, которые должны быть в нем указаны. К основным условиям предварительного договора купли-продажи квартиры относят:

  • цена договора;
  • сумма задатка, если такой вносится;
  • предмет договора (с детальным описанием и внесением реквизитов из кадастрового и технического паспорта);
  • полный адрес покупаемой квартиры;
  • характеристика всего дома (этажность, планировка, наличие лоджий, балконов и т.д.);
  • технические характеристики квартиры (площадь, планировка);
  • полные реквизиты контрагентов по сделке;
  • срок действия договора;
  • момент передачи в собственность квартиры.

Последнее условие имеет достаточно большое значение, в том числе, в случае покупки квартиры в еще не достроенном доме. Стороны также могут предусмотреть сделкой любые другие условия, которые не противоречат законодательству РФ.

как правильно оформить предварительный договор?

Если покупателем или продавцом является юридическое лицо, к документам, необходимым для заключения сделки, также добавляется доверенность или другой документ, удостоверяющий право на приобретение или продажу квартиры (для директора это может быть протокол сборов общества или приказ о его назначении на должность). В договоре касательно юридического лица также нужно описать организационно-правовую форму.

Достаточно важным условием является срок договора. При этом срок для предварительного договора имеет расширенное значение.

Так, в понятие срока в таком случае включаются также срок передачи денежных средств и срок сдачи покупателю квартиры. Особенно важен этот момент при покупке квартиры в недостроенном доме.

На практике застройщики часто злоупотребляют своим правом на долгосрочную сдачу и сдают дом не в установленный срок.

Достаточно выгодным для покупателя, в таком случае, будет включение в предварительный договор купли-продажи положений о штрафных санкциях за сдачу объекту в эксплуатацию не в установленный срок.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи недвижимости можно на нашем сайте.

Внесение изменений в условия и расторжение предварительного договора

Внесение изменений в договор, равно как и его расторжение, обязательно должно проводиться в той же форме, что и заключение сделки. Поэтому в случае заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с заверением у нотариуса, внесение изменений в такой договор также должно проводиться с обращением к нотариусу (ст.452 ГК РФ).

Изменения в договор могут касаться:

  • предмета договора (изменения могут касаться только того самого предмета, если предмет договора изменяется – заключается просто новый договор);
  • цены договора;
  • процедуры оплаты;
  • срока оформления документов.

Касательно предмета договора могут быть изменены некоторые характеристики квартиры, например, ее планировка или площадь (если дом был достроен, и площадь квартиры в процессе постройки увеличилась или уменьшилась). Также стороны могут внести другие изменения, непротиворечащие законодательству.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры также должно быть осуществлено в той же форме, в какой заключался и сам договор. Необходимо отметить, что в случае расторжения договора при предварительном внесении задатка, в силу вступает право реституции. Стороны должны вернуться к тому положению, которое они занимали до заключения договора с учетом условий самой сделки.

Достаточно распространенной практикой является подача исков о признании договоров недействительными.

Необходимо помнить, что признание судом недействительным предварительного договора купли-продажи возможно как отдельно, так и путем признания недействительным самого договора купли-продажи.

Первый носит дополнительный характер касательно основного договора. В целом, основания для признания предварительного договора купли-продажи недействительным отвечают общим основания, установленным ГК РФ.

При подаче иска также нужно учитывать, что после признания договора недействительным, стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по условиям сделки (это касается и задатка или других денежных средств).

Некоторые юристы считают заключение предварительного договора купли-продажи квартиры касательно недостроенной квартиры неправомерным, так как объект, по которому заключается сделка, фактически еще не существует.

Однако согласиться с этим мнением нельзя, так как заключение договоров касательно прав, которые могут возникнуть у сторон в будущем не запрещено законом. Это касается и имущественных прав, в частности, на квартиру.

Поэтому предметом предварительного договора купли-продажи квартиры в недостроенном доме является не сама квартира (так как ее еще не существует в натуре), а имущественные права на нее. На это необходимо обратить внимание при заключении сделки.

Предварительный договор при купле-продаже недвижимости имеет достаточно важное значение для обеих сторон договора. Поэтому к его составлению и заключению необходимо отнестись с особой ответственностью (а во многих случаях, лучше обратиться к специалисту).

Источник: https://sprosi-urista.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazets.html

Предварительный договор: быть или не быть?

Предварительный договор купли продажи недостроенного дома

В современных реалиях рынка недвижимости застройщики нередко предлагают заключить «предварительный договор». Если не знать основные моменты подобного договора, можно оказаться в неприятной ситуации.

И чтобы вы не попались на удочку недобросовестных продавцов Poselkispb.

ru вместе с Дмитрием Сперанским, руководителем Экспертного бюро «Сперанский» расскажут, как использовать предварительный договор себе во благо.

Нюансы предварительного договора

Первое, что стоит понять: предварительный договор — это намерение совершить сделку купли-продажи в скором (оговоренном сторонами) времени, которое официально оформлено.

Невозможность сразу заключить основной договор можно объяснить временным отсутствием одного из продавцов (собственников), неполным комплектом документов или тем, что покупатель не имеет необходимого количества средств на момент заключения договора.

Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:

— «Предварительный договор — очень хороший способ корректно зафиксировать все договоренности между продавцом и покупателем. На вторичном рынке при правильном планировании сделки предварительный договор заключается во всех без исключения случаях.

В предварительном договоре прописываются все обстоятельства сделки: как и когда заключается основной договор, как переходят деньги от покупателя к продавцу, как передается объект недвижимости.

В основном договоре прописывается только то, что один купил, а второй продал, без каких-либо подробностей».

Как правило, больше подводных камней встречается именно в предварительных договорах на покупку квартиры на первичном рынке.

С покупкой квартиры в новостройке вообще связано больше рисков: будущие жильцы вкладывают личные деньги в еще несуществующий дом.

Однако их интересы защищает 214-ФЗ, согласно которому с жильцами заключается договор долевого участия (далее ДДУ). Именно этот договор и служит основанием для регистрации права собственности.

Но случается и так, что застройщик не имеет возможности здесь и сейчас заключить с жильцами ДДУ. Вместо этого предлагает предварительный договор, по которому застройщик обязуется построить и ввести в эксплуатацию дом, получить право собственности и заключить основной договор купли-продажи с жильцами.

В этом случае предварительный договор никак не защищает покупателя, так как предмета договора (квартиры) еще не существует. Покупка квартиры в недостроенном доме по предварительному договору также чревата: сроки сдачи дома могут измениться или стройка будет заморожена.

Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:

—«Риски возникают, когда застройщик предлагает подписать предварительный договор продажи на объект, которого у него еще нет: если участок не размежеван или не оформлены права собственности.

В этом случае возникают риски для покупателя, что договоренности по какой-то причине не будут исполнены (или) будут существенно нарушены сроки.

Идти на эти риски или нет, каждый решает сам в зависимости от того, насколько привлекательным ему кажется предлагаемый объект и насколько надежным представляется контрагент».

Предварительный договор купли-продажи квартиры и жилого дома с земельным участком, на котором он располагается, во многом схожи. Но несмотря на единые требования к предварительному договору, существуют некоторые нюансы в сделке, где предметом выступает жилой дом с земельным участком.

В таких случаях в качестве предмета сделки выступают и дом, и земля. Поэтому важно в предварительном договоре подробно описать их характеристики.

Кроме того, перед заключением такого договора необходимо проверить у продавца наличие следующих документов на земельный участок:

  • свидетельство на право собственности,
  • кадастровый паспорт,
  • межевой план,
  • акт согласования границ,
  • выписку из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие обремений.

Каким должен быть предварительный договор?

Предварительный договор составляется в форме единого документа, который подписывается сторонами.

Предварительный договор можно считать действительным, если в нем указаны:

  • ФИО, паспортные данные (отсутствие паспорта или его копия — повод задуматься),
  • предмет договора (подробное описание объекта недвижимости: фактический адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, состояние отделки, площадь, наличие межкомнатных перегородок, балкона, для земельных участков — назначение, вид разрешенного использования.Чем подробнее, тем надежнее),
  • стоимость (важно указать в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению. Цену нужно расшифровать прописью),
  • все сведения о деньгах, получаемых в качестве задатка(следует прописать в договоре судьбу задатка — зачет в стоимость жилья или же возвращение покупателю),
  • срок действия предварительного договора (до момента, когда все готово для заключения основного договора. Если этот срок невозможно определить, по закону основной договор можно заключить в течение года с момента заключения предварительного),
  • дополнительные условия на случай отклонения одной из сторон от заключения основного договора (например, размер неустойки).

Для большей уверенности нужно заверить договор у нотариуса. Это, конечно, стоит дополнительныхвложений, но вы получаете и дополнительные гарантии: нотариус проверит все документы. Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

После заключения предварительного договора каждая сторона получает копию и хранит ее до заключения основного договора.

Правильно оформленный предварительный договор имеет юридическую силу и уклонение от его исполнения может повлечь судебное разбирательство.

Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:

—«Предварительный договор имеет полную юридическую силу, если он правильно оформлен и подписан (обратите внимание!) правообладателем земельного участка (прим. – на котором идет застройка).

Если договор подписывает какое-нибудь другое лицо (юридическое или физическое), такой документ ничего не значит.

Подписывая такой документ, вам необходимо, прежде всего, убедиться, что тот, кто ставит подпись, имеет надлежащим образом оформленные права собственности на предмет, который продает».

Задаток

Для подтверждения своих намерений покупатель обычно передает продавцу оговоренную сумму — задаток. В случае, если покупатель передумает заключать основной договор, задаток остается у продавца. Если же продавец уклоняется от совершения сделки, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Как правило, покупатель передает задаток в размере 5/10. от стоимости недвижимости. Для спокойствия сторон следует прописать судьбу задатка в договоре. Для еще большей уверенности можно заключить отдельный договор задатка у нотариуса.

Однако в случае, когда покупатель вносит существенную часть от стоимости недвижимости(больше половины), договор перестает носить статус «предварительный».

Внесенная сумма рассматривается как аванс и дает покупателю полноценные договорные права требовать осуществления основного имущественного предоставления.

А продавец не имеет права требовать назад недвижимость, а лишь оставшуюся часть суммы.

Возможные риски

Самым очевидным риском предварительного договора является уклонение от заключения основного договора. Добиться заключения сделки можно через суд согласно п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Не менее распространен риск признания предварительного договора недействительным. Такое может произойти, если в договоре не указаны основные данные о предмете договора (недвижимости). Избежать такого риска поможет только внимательность и осмотрительность.

Никто не застрахован и от двойной продажи недвижимости. Предварительный договор не подлежит государственной регистрации и другому учету. Именно поэтому ничто не может помешать недобросовестному продавцу заключить несколько предварительных договоров на один объект недвижимости.

***

Конечно, предварительный договор не может в полной мере защитить ваши интересы. Но если обстоятельства сложились в сторону такого договора, следует вникнуть и разобраться со всеми нюансами. Согласитесь, лучше потратить немного времени на изучение этого вопроса, чем лишится денег и сна.

Лелекова Оксана

Источник: Poselkispb.ru

Источник: https://www.poselkispb.ru/stati/rynok_nedvizhimosti/13357.html

Оформление предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Предварительный договор купли продажи недостроенного дома

Сделки с загородной недвижимостью (дома, дачи, земельные участки) — мероприятия многоэтапные, сопряженные со сбором и составлением большого числа документов, получением различных разрешений и справок, проведением межевания территории. В связи с этим процедура продажи дома с землей может занять значительное время. Также сделка может быть отложена из-за отсутствия на текущий момент достаточной суммы денежных средств у покупателя.

Собственник и потенциальный покупатель могут зафиксировать достигнутые в устной форме договоренности относительно объекта недвижимости, заключив предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком.

Для чего необходим?

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком необходим для закрепления намерений сторон относительно объекта недвижимости, установления взаимных прав и обязанностей.

Предварительное соглашение позволяет покупателю «удержать» понравившийся объект недвижимости, устранить потенциальных конкурентов на его приобретение, провести в дальнейшем сделку на выгодных, заранее подробно оговоренных условиях, почти так же, как и в процедуре покупки только земельного участка, описанной здесь.

Продавцу же имеет смысл заключить настоящий документ для уверенности в том, что лицо, подписавшее предварительный договор купли-продажи, не исчезнет бесследно и не сможет «безнаказанно» отказаться от проведения сделки, не компенсируя убытки, понесенные собственником, или не лишившись денежной суммы, переданной продавцу в качестве задатка.

Документ служит в значительной степени защитой участников от возможной недобросовестности друг друга, предоставляя им правотребоватьзаключения основного договора купли-продажи дома.

При составлении предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком, проводится письменное согласование таких существенных моментов, как стоимость, порядок расчета, предварительные сроки исполнения обязательств — закладывается фундамент основного соглашения.

Дом и земля, на которой он построен, — неразрывно связанные объекты.

Гражданский и Земельный кодексы России устанавливают обязательное требование, согласно которому отчуждение здания, строения или сооружения проводится вместе с отчуждением земельного участка, на котором располагается объект. В случае продажи некой доли дома, проводится межевание и отчуждается соразмерная часть земли.

Если в документе на продажу дома не прописать также переход права собственности на землю, соглашение может быть признано недействительным.

Правила составления

Оформление как предварительного, так и основного договоров купли-продажи дома с земельным участком, проводится, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, в простой письменной форме. Государственная регистрация и нотариальное заверение предварительного документа не требуются.

Необходимо понимать, что предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком является фундаментом основного соглашения. К его составлению необходимо подходить с той же серьезностью.

Зачастую предварительный акт содержит пункт, согласно которому никакие прописанные в нем условия не могут быть изменены в будущем в главном документе без согласия обеих сторон.

Поскольку «из песни слов не выкинешь», все моменты, касающиеся существенных условий сделки, необходимо тщательно продумывать еще на самом начальном этапе. К таким относят:

  • Предмет— обязательство по заключению будущей сделки и подписанию основного договора купли-продажи;
  • Объект — недвижимость, в частности, дом с земельным участком, в отношении которых у сторон возникают взаимные обязательства. Подробно прописывается идентифицирующая объект информация:
    • адрес, количество этажей, комнат, жилая и общая площади дома;
    • границы, площадь, целевое назначение земельного участка и другая информация;
  • Цена. Отдельно прописывается стоимость дома, земли и покупная цена, включающая стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
  • Срок действия предварительного соглашения с указанием срока, отведенного на заключение основного договора купли-продажи. Последний должен быть конкретно обозначен в документе.

Если не прописать срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком, по закону на процедуру будет отведен год.

В случае, когда срок действия предварительного соглашения, обозначенный в документе или определенный законом, истек, а основной договор купли-продажи дома с земельным участком так и не был заключен, обязательства, предусмотренные предварительным актом, прекращаются, и принудить к проведению сделки вторую сторону станет невозможно.

Если же в период действия предварительного договора купли-продажи одна из сторон уклоняется от подписания основного соглашения, можно обратиться в суд с требованием о заключении сделки. В случае отказа, виновник обязан возместить убытки другого участника (рассмотрим подробнее в последнем разделе статьи).

Зачастую при заключении предварительного соглашения покупатель передает продавцу некую денежную сумму (задаток) в качестве гарантии собственных намерений. В документе необходимо обозначить размер задатка, порядок (срок) и способ его выплаты. Законодательно размер задатка не прописывается и не ограничивается.

На практике эта сумма колеблется в районе 5-10% от стоимости объекта (общей суммы цены дома и земельного участка). Также не лишним будет прописать, что сумма задатка, выплаченная по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком, пойдет в счет уплаты покупной стоимости объекта.

Момент этот кажется очевидным, но во избежание в дальнейшем возникновения споров, лучше прописать подробно каждую такую «мелочь».

Образец договора

предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком, раскрывающего основные условия сделки, изложенные выше, имеет следующую структуру:

  • Преамбула:
    • Наименование документа, дата и место подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные физических лиц. Для юридических — указание организационно-правового статуса и полного наименования. Для доверенных лиц и уполномоченных представителей  — ФИО и сведения о соответствующей доверенности;
  • Предмет договора:
    • Предметом соглашения является условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи дома;
    • Указываются индивидуальные характеристики объектов недвижимости:
      • Адрес, этажность дома, жилая и общая площади, количество комнат и пр.;
      • Границы, кадастровый номер, площадь, целевая категория земельного участка и другая информация, например, об ограничениях в использовании;
  • Серия и номер документов, на основании которых продавец приобрел право распоряжаться данными объектами недвижимости (домом и земельным участком). Ранее выдавалось свидетельство о регистрации прав, с 2017 года введена иная форма документа — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • Вид права — собственность, общая долевая собственность и т.д.
  • Цена и порядок расчетов:
    • Следует прописать отдельно:
      • цену дома;
      • земли;
      • покупную цену, включающую стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
    • Данные о задатке (если предусматривается): размер, порядок (срок) и способ начисления;
    • Порядок выплаты остальной части покупной цены объекта (прописывается по желанию, т.к. он будет обозначен в основном договоре купли-продажи);
  • Права и обязанности сторон: так как это соглашение является предварительным, главное, что необходимо прописать в этом пункте — собственно обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи дома с земельным участком. Главные права и обязанности возникнут именно в связи с его подписанием;
  • Ответственность сторон на случай нарушения договорных условий рассмотрена ниже в последнем разделе статьи;
  • Сроки реализации условий: периоддействия предварительного соглашения с указанием срока, в рамках которого следует заключить основной договор купли-продажи дома;
  • Заключительные положения: 
    • прописывается порядок вступления настоящего соглашения в силу (с момента подписания);
    • возможность продления срока действия настоящего соглашения путём подписания дополнительного акта;
    • варианты расторжения и другая информация;
  • Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Также к предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком должны быть приложены: правоустанавливающие документы собственника, копии технического паспорта дома, кадастрового плана участка и др.;

Скачать образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком.

Обязанности и ответственность сторон

Как было уже сказано, главной обязанностью продавца и покупателя по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком является заключение основного договора в установленный срок и на согласованных условиях, после чего первый должен будет передать в собственность, а второй — принять и оплатить объекты недвижимого имущества.

Ответственность продавца и покупателя в виде штрафных санкций, неустоек и компенсаций напрямую вытекает из несвоевременного или полного неисполнения данного обязательства.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, в случае невыполнения условий предварительного договора купли-продажи, по которому покупателем ранее был выплачен задаток, предусматриваются следующие штрафные санкции:

  • Если инициатором является покупатель, перечисленный задаток остается у продавца;
  • Если же вина лежит на собственнике объекта недвижимости, задаток придется вернуть в двойном размере.

Самим документом могут предусматриваться дополнительные условия и меры на случай расторжения договора одной из сторон соглашения с указанием размера штрафа и способа выплаты. Может также устанавливаться пеня: в процентах от покупной цены за каждый день просрочки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Территория советов
Добавить комментарий