Можно ли продать арендованный участок земли по доверенности

Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни

Можно ли продать арендованный участок земли по доверенности

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором.

Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах.

С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц.

В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга.

ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП».

Ограничения на выкуп

  1. Не поставленный на кадастровый учет участок выкупить нельзя.

  2. Не подлежат выкупу земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, а также которые в данный момент ещё к ним не относятся, но планируются Генпланом отнести к участкам такого назначения.

    К примеру, приватизировать дорогу не получится даже если она идёт только к вашему участку. И тот факт, что сейчас Правила землепользования и застройки разрешают использовать участок под ваше здание, так же не имеет значения, т.к. они должны соответствовать Генплану.

  3. Выкупить землю не смогут иностранные граждане и юридические лица, так как это прямо запрещено ч. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, но только участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ.

    Единственный район Калининградской области, где иностранцы смогут выкупить землю в собственность – это Гвардейский район. Ни в Калининграде, ни в Светлогорске или курортном Зеленоградске, ни в других районах и городах области сделать это не получится. Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром.

    При этом юридическое лицо будет считаться российским даже если его учредили на 100% иностранные лица, поэтому многие иностранцы создают дочерние компании.

  4. Разные права.

    Если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке находятся не только в частной собственности, но и на ином праве у государственных органов, учреждений, а равно на таком участке есть несколько зданий, одни из которых в частной собственности, а другие, к примеру, на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, то оформить в собственность также не получится.

  5. Если нет согласия подать совместное заявление у всех сособственников здания, то обязанности продать участок не возникает.
  6. Выкупить под объект незавершенного строительства не получится.
  7. Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта.

Во всех указанных случаях остаётся только оформлять право аренды. Порядок оформления идентичен выкупу земли, но более подробно мы поговорим об этом в следующей статье.

Общий порядок выкупа земельного участка под существующие здание, строение, сооружение:

  1. Подача заявления собственника в уполномоченный орган власти, который ведает вопросами распоряжения имущества.
  2. В течение 10 календарных дней с момента получения уполномоченный орган проверяет соответствует ли заявление всем требованиям и приложены ли все документы.

    При этом орган должен указать конкретные причины возврата заявления. В случае возврат заявления ничего не мешает устранить нарушение и повторно подавать заявление столько раз, сколько будет необходимо.

  3. Проект договора купли-продажи (3 экз.

    ) должен быть направлен уполномоченным органом в течение 30 календарных дней со дня получения заявления на выкуп или отказ в его заключении.

  4. Заключение договора купли-продажи и оплата стоимости участка
  5. Регистрация права собственности на земельный участок.

Уполномоченным органом (т.е.

куда следует подавать документы) для муниципальной земли и земли, на которую госсобственность не разграничена, является администрация муниципалитета или его соответствующий комитет, отдел и т.п.

, для участков в собственности субъектов – орган по управлению госимуществом субъекта (в Калининградской области – Агентство по имуществу Калининградской области), для федерального имущества – в Росимущество.

Заявление на выкуп можно подать в МФЦ, напрямую в канцелярию (экспедицию) уполномоченного органа или почтой (рекомендуется отправлять заказным с описью вложения), к которому надо приложить следующие документы:

  1. документ, подтверждающий право собственности, если право не зарегистрировано в ЕГРН (к примеру, регистрационное удостоверение БТИ);
  2. аналогичный документ на выкупаемый земельный участок, если права на него не внесены в ЕГРН
  3. сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на выкупаемый земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
  4. доверенность на представителя, если подается не лично.

Существенные моменты:

  • До 1 января 2020 года законом субъекта могут быть предусмотрены иные основания для отказа в продаже участка при условии, что они приняты не позднее 1 января 2016 г.
  • Порядок не зависит от того какой выкупается участок – индивидуальный жилой дом, магазин, гостиницу или колодец, оформленный как недвижимость.
  • Заявление на выкуп должно содержать указание цель «эксплуатацию» здания или помещения в нём.
  • Доля в праве общей долевой собственности на выкупаемый участок соответствует доли каждого сособственника в здании. Если это помещения, то пропорционально доли от общей площади всех помещений в нём. Отступление от этого правила возможно по соглашению всех покупателей.
  • Согласие супруга на выкуп не требуется.
  • Порядок оформления права собственности на землю под многоквартирным домом определяется иначе — в порядке Жилищного кодекса РФ и по общему правилу возникает автоматически для всех домов, построенных до 01 марта 2005 г., при постановке такого участка на кадастровый учёт.

Заявление на выкуп должно обязательно содержать:

  1. ФИО, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина-заявителя, а не его представителя);
  2. наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН, ИНН (для российских юрлиц);
  3. кадастровый номер выкупаемого земельного участка;
  4. основание предоставления земельного участка – прямо сослаться на п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ и указание на желание приобрести «в собственность»;
  5. цель использования земельного участка;
  6. почтовый адрес и (или) email.

Порядок определения стоимости выкупа определяется:

  • Правительством РФ для федеральной земли;
  • региональным законом для земель субъекта и госсобственность на которые не разграничена;
  • представительным органом местного самоуправления для муниципальных земель

Одним из самых важных моментов является то, что выкупная стоимость определяется на момент получения уполномоченным органом заявления о выкупе, а не на дату «акта определения стоимости» или «дату составления договора купли-продажи». Нередко органы власти в преддверии повышения кадастровой стоимости «задерживают» оформление участка и продают уже по стоимости, которая оказывается выше. Несколько лет назад мы достаточно успешно вернули 1 млн рублей предпринимателю, который оказался в такой ситуации: подписал договор купли-продажи и даже оплатил всю сумму. Кстати, очередная переоценка кадастровой стоимости земель населённых пунктов в Калининградской области ожидается в 2019 г., соответственно стоит быть внимательным в этот период к выкупной стоимости.

Стоимость выкупа земли, принадлежащей Калининградской области

Следующие виды земельных участков могут быть выкуплены за 2,5% от кадастровой стоимости:

  1. участки под зданиями коммерческих организаций и ИП, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
  2. участки коммерческих организаций и ИП, если эти здания и сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  3. продаваемые гражданам и НКО, если право собственности на расположенные на выкупаемом участке здания, строения, сооружения возникло до 30 октября 2001 г.;
  4. собственники зданий, строений, сооружений, переоформившие земельные участки в период с 30 октября 2001 г. по 1 июля 2012 г. постоянное (бессрочное) пользование на право аренды либо такие земельные участки образованы из этих земельных участков, а также те, кто до настоящего времени ещё не переоформил такое право.

Стоимость выкупа земли для этих же лиц, госсобственность на которые не разграничена, определяется в размере 10-кратной ставки земельного налога. Во всех остальных случаях применяет ставка в размере 100% от кадастровой стоимости, а в случае отсутствия рыночная оценка участка. В связи с этим в случае отсутствия кадастровой имеет смысл просить исправить эту ошибку.

Сколько стоит выкупить землю в Калининграде?

Источник: http://www.ju-ris.ru/blog/2018/03/25/vykup-zemli-v-sobstvennost-poryadok-i-podvodnye-kamni/

Особенности купли-продажи земельных участков

Можно ли продать арендованный участок земли по доверенности

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov

Как оформить покупку земельного участка

Можно ли продать арендованный участок земли по доверенности

Сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа. Сначала заключается договор, потом новый владелец регистрирует свое право собственности в Росреестре (образец договора Договор купли-продажи земельного участка можно скачать здесь). Покупку земельного участка можно оформить прямо сидя на пеньке, стоящем посреди этого участка.

Нотариальное удостоверение не требуется. Достаточно составить договор, под которым подпишутся продавец и покупатель. Хотя можно обратиться к нотариусу (только по месту нахождения участка). Это гарантирует правильность составления договора и ускорит процесс регистрации сделки в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Как пояснил юрист Юридического Агентства «Глоссарий» Руслан Дворецкий, 7 мая 2010 г.

нотариат и Росреестр подписали совместный протокол от №1, согласно которому нотариус при оформлении договора купли-продажи проводит дополнительный правовой анализ документации, а сделка, оформленная нотариусом, регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней.

Если же обойтись без нотариуса, то регистрация может затянуться на 10 рабочих дней. В то же время, по мнению исполнительного директора агентства недвижимости «ЛиКом» Виктора Каца, привлечение к операции риэлтора или юриста, специализирующегося на недвижимости, принесет не худший результат, чем обращение к нотариусу.

Так, например, бытует миф, что нотариус проверит дееспособность продавца и покупателя. На практике же «проверка» заключается всего лишь в просмотре паспорта на предмет отметки о недееспособности. То же – с проверкой психической полноценности лица.

Риэлтор или юрист обычно проводит более глубокую проверку бумаг, ну и договор составить для них – не проблема. Покупатель и продавец могут и сами составить договор купли-продажи земельного участка.

В нем должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) участка, а так же его площадь (указанная в правоустанавливающем документе*), разрешенное использование и категория земель. Так же в договоре должны быть четко определены цена и порядок расчета, а при необходимости ряд вспомогательных пунктов в зависимости от прилагаемых документов. Неправильно составленный договор Росреестр не примет на регистрацию, а сделка будет считаться недействительной. Обратите внимание, сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа: первый – заключение договора; второй – регистрация в Росреестре права собственности нового владельца на участок. 

Оформляем договор

Сделка по купле-продаже объекта недвижимости может быть совершена в простой письменной форме, а может быть оформлена нотариально. И в том и в другом случае для составления договора потребуются следующие бумаги. 1.    Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования и пр.). 2.    Паспорта продавца и покупателя. 3.    Кадастровый паспорт участка (в нем указано назначение земли, план границ участка). Виктор Кац поясняет, что по «дачной амнистии» или по наследству можно зарегистрировать право на участок без межевания. Но у человека, купившего такую землю, могут в дальнейшем возникнуть сложности при продаже. Если в кадастровом паспорте приобретенной земли нет ключевой фразы «соответствует материалам межевания» – это значит, что новому владельцу самому придется делать Межевое дело. При этом могут измениться границы участка, возможен и конфликт с соседями. 4.    Правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра). Бывает, что продавец не зарегистрировал ранее возникшее право собственности в ФРС. В этом случае, как пояснила руководитель отдела правовой защиты недвижимости Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Инна Шлякова, правоподтверждающим документом может быть одна из трех бумаг: 1) свидетельство о праве собственности (обр. 1991 или 1995 г.);2) выписка из похозяйственной книги; 3) государственный акт на право постоянного бессрочного пользования участком. В данном случае одновременно регистрируется ранее возникшее право продавца и переход права. Кроме всего вышеперечисленного нотариус, оформляющий договор, риэлтор, сопровождающий сделку, или просто въедливый покупатель может запросить еще кой какие бумаги. Это может быть, инвентаризационная оценка или, например, выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Для регистрации сделки они не обязательны, но позволяют получить нужную информацию, в частности, убедиться в том что участок не находится под арестом, права на него не оспариваются и нет других обременений**.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации права собственности на участок, его покупателю надо обратиться в Росреестр. Правовой консультант Юридического Агентства «Глоссарий» Александр Седельников пояснил, какие бумаги необходимы для регистрации: 1.Заявление о госрегистрации перехода права (заполняется в присутствии специалиста Росреестра); 2. Заявление о госрегистрации права собственности (заполняется в присутствии специалиста Росреестра); 3. Документ об уплате пошлины; 4. Документ, удостоверяющий личность заявителя; 7. Правоустанавливающий документ (на имя продавца участка); 8. Договор со всеми изменениями и приложениями; 9. Документ о передаче объекта недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором. 10. Кадастровый паспорт участка (или кадастровый план, техпаспорт, план с описанием участка выданный до 1 марта 2008 г.) Кадастровый план не нужен, если ранее такой план уже предоставлялся в Росреестр и помещен в соответствующее дело. Кроме всего перечисленного, в определенных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, если участок приобретен в период брака на общие деньги супругов и является общим имуществом, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга продавца участка на его продажу. Если собственник участка несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества. Если участок является долей в общем имуществе, необходимы документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, либо письменный отказ всех сособственников от преимущественного права приобретения, оформленный нотариально или в регистрирующем органе. Александр Седельников подчеркивает, что данный перечень документов, во-первых, является примерным, а во-вторых, набор бумаг не зависит от того, заверена ли сделка нотариально.

Особое внимание обратить на…

В ходе подготовки к сделке покупателю участка следует намеренно заострить свое внимание на ряде моментов. Вот что по этому поводу говорят наши эксперты.

Инна Шлякова:

– Особое внимание следует обратить на информацию, содержащуюся в кадастровом паспорте, в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРП. Кадастровый паспорт земельного участка содержит информацию об ограничениях, обременениях в использовании его, данная информация должна быть доведена до сведения покупателя, иначе договор может быть расторгнут, в связи с сокрытием от покупателя информации о потребительских свойствах и качестве земельного участка.

Руслан Дворецкий:

В первую очередь следует убедиться в том, что продавцу объект принадлежит на праве единоличной собственности, не является предметом залога либо не имеет иных обременений. В случае приобретения участка под индивидуально строительство, необходимо удостовериться в статусе земельного участка – в виде разрешенного использования и категории земли.

Виктор Кац:

– Особое внимание необходимо при сделках с наследованной недвижимостью – кем, когда, правильно ли оформлено, не оспорено ли право наследования. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее. Разумеется, действительно качественно такую работу сможет проделать риэлтор или юрист. Правда, если покупатель столкнулся с недобросовестностью в чистом виде – с подделкой документов с целью мошенничества, то в этом случае подделанные документы может отличить от настоящих только эксперт. Здесь может не помочь ни нотариус, ни юрист.

* Подробно о правоустанавливающих документах рассказано в ранее опубликованной статье «Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка»

 

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/kak_oformit_pokupku_zemelnogo_uchastka

Как оформить в собственность арендованный земельный участок

Можно ли продать арендованный участок земли по доверенности

5/5 (1)

Перевести участок земли из аренды в собственность можно различными способами, однако при этом все действия сторон должны соответствовать положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 624 Гражданского кодекса РФ закреплена возможность выкупа земли, если она указана в договоре. Земельный участок может переходить в собственность лица, которое его арендует, по истечении срока договора аренды или же при наступлении тех или иных обстоятельств до истечения срока, если арендатор выплачивает сумму выкупа.

Внимание! Если в договоре отсутствует данное условие, то оно может содержаться в дополнительном соглашении сторон. При этом они могут включить положение о зачете внесенной арендной платы в выкупную цену.

Законодательством установлены определенные запреты выкупа предмета аренды. Нормы, регулирующие вопрос выкупа, также содержатся в Земельном кодексе Российской Федерации. Согласно данным нормам, лица, владеющие зданиями и сооружениями, вправе получить расположенные под ними участки земли в собственность.

Следовательно, при решении вопроса об оформлении права собственности на арендуемый участок земли необходимо руководствоваться нормами Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации.

Целесообразно также проанализировать судебную практику по данному вопросу. После изучения материалов практики вы сможете понять, каким образом осуществляется данная процедура, какие она имеет особенности.

Основания перевода земли в собственность

Согласно нормам гражданского и земельного законодательства, перевод участка земли из аренды в собственность может осуществляться по различным основаниям. Первым основанием является отчуждение участка государством. Согласно положениям статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор обладает преимущественным правом покупки участка.

Это означает, что в первую очередь предложение стать собственником участка земли поступает от арендатора. Если он отказывается, данное предложение поступает другим лицам. Например, могут быть организованы публичные торги.

Второе основание представляет собой ситуацию, когда арендатор использует участок земли в течение длительного срока, рассчитывая приобрести его на праве собственности, и подготовил при этом все необходимые документы. Третьим основанием выступает приватизация участка.

Лицо вправе бесплатно приватизировать участок земли, но только при наличии соответствующего разрешения со стороны местной администрации.

Условия оформления в собственность земли из аренды

Теперь, когда вы имеете представление о возможных основаниях приобретения арендатором участка в собственность, следует остановиться на условиях такой процедуры. Первым условием является расположение на участке под индивидуальное жилищное строительство строения, принадлежащего вам на праве собственности.

При этом строение должно быть введено в эксплуатацию. Вторым условием является ваше членство в садоводческом или дачном товариществе.

В период до 2020 года допускается оформлять участки земли в упрощенном порядке. Третьим условием является наличие на арендованном участке земли построек и строений (например, сарая или дачи), принадлежащих вам на праве собственности.

Как оформить землю в собственность, если она в аренде

Чтобы получить право собственности на участок земли, составьте заявление и направьте его в администрацию муниципального образования для получения по результатам его рассмотрения соответствующего постановления.

Важно! Следует отметить, что при отсутствии определенных границ участка и соответствующей регистрации, прежде чем подавать заявление, вам придется составить с помощью специалиста межевой план.

Документом, который подтверждает осуществленные межевальные работы, выступает акт проведенных работ, который составляется и подписывается кадастровым инженером.

Для правильного составления межевого плана требуется соблюдать следующие рекомендации:

  • чтобы оформить межевой план наглядным образом, следует в обязательном порядке использовать контрольные точки. Они должны быть отмечены на схеме;
  • во избежание конфликтов с собственниками соседних участков кадастровый инженер должен провести собрание данных лиц для согласования границ смежных участков. По итогам собрания составляется акт согласования границ, его подписывает каждый из соседей;
  • когда план межевания будет готов, кадастровый инженер направит соответствующие сведения в кадастровый орган.

Сотрудник Росреестра поставит участок на кадастровый учет на основании плана такого участка.

Перед обращением в администрацию закажите выписку из ЕГРН.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Оформление права собственности на участок, находящийся на праве аренды, разрешается на основании соответствующего постановления главы администрации муниципального образования при наличии всех необходимых документов.

К ним относятся следующие документы:

  • заявление, которое составлено согласно образцу. Указываются причины и основания получения права собственности на данный участок земли;
  • документы, с помощью которых можно удостоверить личность арендатора земельного участка;
  • если от вашего имени выступает представитель, представьте соответствующую доверенность, которая в обязательном порядке должна быть заверена у нотариуса;
  • квитанция, подтверждающая внесение арендной платы;
  • документальное основание ведения хозяйственной деятельности (договор аренды);
  • документы на объекты недвижимости (постройки и строения), которые расположены на участке. Допускается представление выписки из ЕГРН;
  • выписка из ЕГРН на участок. Указывается кадастровый номер;
  • составленный документ о внесении выкупа за участок. Подписывается арендатором и арендодателем.

Установлен срок в один месяц для вынесения соответствующего решения после того, как заявление принято к рассмотрению. При этом не допускается оформление права собственности до момента полного погашении выкупной цены земли. После того как вопрос будет рассмотрен, глава администрации выносит соответствующее распоряжение.

Учтите! Текст документа содержит информацию о технических особенностях участка, а также перечне его собственников. Также включаются сведения о целевом использовании земли в рамках территории участка.

После того как соответствующее постановление главы администрации муниципального образования будет вынесено, составляется и подписывается договор о передаче права собственности. Прежде чем подписать договор, внимательно изучите условия, на которых участок передается, ответственность за их нарушение.

Когда документ будет подписан, обратитесь в органы Росресстра, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи участка земли.

Особенности оформления

В зависимости от основания получения на праве аренды участка, находящегося в государственной собственности, выделяются определенные особенности в процедуре его дальнейшего переоформления.

Если вы получили участок на праве аренды по результатам публичных торгов, то процедура приобретения права собственности будет классической: приватизация на безвозмездной основе или же выкуп через аукцион.

Если участок предоставлялся на праве аренды без проведения торгов, для арендатора могут быть определены особые условия для приобретения участка в собственность.

 Как оформить в собственность земельный участок, если нет документов?

Можно привести следующие примеры:

  • если участок предоставлен гражданину для ведения ЛПХ, то в случае его целевого использования на протяжении пяти лет он получит его на праве собственности;
  • если участок принадлежит на праве аренды религиозной организации, она сможет приобрести его в собственность бесплатно;
  • если участок предоставлен на праве аренды под ИЖС, лицо сможет получить право собственности на него по истечении пяти лет использования такого участка по назначению. При этом необходимо продолжать работу по указанной специальности;
  • лицам, которые имеют троих и более детей. В таком случае участок может быть предоставлен в рамках государственной программы по социальной поддержке многодетных семей;
  • иным категориям граждан или юридических лиц, перечень которых установлен актами регионального значения. В разных субъектах Российской Федерации перечни различны.

Перечень оснований, по которым допустима передача участка на праве аренды без проведения торгов, является широким, однако при этом существует большое количество нюансов в оформлении права собственности на такие участки. Более подробно регулируют данный вопрос соответствующие положения Земельного кодекса Российской Федерации.

Посмотрите видео. Выкуп арендованного земельного участка:

Куда обращаться и подавать заявление

Собственником земельных участков выступает местная администрация. Обратитесь в данный орган с заявлением, указав, что хотите приобрести участок на праве собственности.

Запомните! При получении положительного ответа вы сможете зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если же вы получили отказ, то можете обжаловать его в судебном порядке.

Необходимые документы

Для оформления участка земли в Росреестр потребуются следующие документы:

  • договор аренды участка земли;
  • кадастровые паспорта на участок и расположенные на нем строения;
  • постановление главы местной администрации о предоставлении участка на праве аренды;
  • выписка из ЕГРН.

Вы можете заказать выписку из ЕГРН как в печатном, так и в электронном виде. Стоимость услуги составляет 250 руб. Если документ предоставляется в электронном виде, то он должен содержать цифровую подпись регистратора.

 Как оформить в собственность земельный участок в СНТ 2018?

Регистрация права

Вы вправе направить документы для переоформления участка земли следующим образом:

  • при личном обращении в территориальное подразделение Росреестра;
  • при обращении в МФЦ;
  • подав электронное заявление через портал Госуслуг.

Заявление может подать лицо, которое владеет участком земли, или же его представитель. В последнем случае потребуется представить соответствующую доверенность, которая должна быть заверена нотариусом.

Источник: https://usbufaru.com/kak-oformit-v-sobstvennost-arendovannyy-zemelnyy-uchastok/

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Можно ли продать арендованный участок земли по доверенности

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход.

Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке.

Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении.

    Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.

  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Источник: https://realtshcool.ru/963-mozhno-li-prodat-zemelnyy-uchastok-esli-zemlya-v-arende-obuchenie-rieltorov.html

Территория советов
Добавить комментарий