Как считаются коммунальные платежи в новостройке

Квартплата в новостройках может быть выше, чем в старых квартирах

Как считаются коммунальные платежи в новостройке

Покупая квартиру на стадии строительства, люди пытаются сэкономить. Однако уже после сдачи дома многим из них приходится, напротив, переплачивать – за коммунальные услуги и эксплуатацию дома.

О причинах таких переплат и способах их избежать рассказали эксперты из управляющих компаний в ходе онлайн-конференции «Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?», которая состоялась на www.irn.ru 29 октября.

На вопросы читателей ответили генеральный директор УК «Лидер-Эксплуатация» Андрей Бубнов, директор по управлению собственностью ГК «Глубина» Игорь Галицин и генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков.

Кот в мешке
При покупке квартиры в новостройке никогда нельзя знать наверняка, сколько придется отдавать за квартплату. Андрей Бубнов рекомендует разведать, сколько платят за жилищно-коммунальные услуги жители соседних домов в том же районе.

Однако по сравнению с вторичной недвижимостью стоимость может отличаться как в меньшую, так и в большую сторону.

«На «вторичке» стоимость услуг ЖКХ может оказаться выше из-за общего износа сетей, но на «первичке» она еще может быть не сформирована при покупке, и вы берете кота в мешке», – говорит Игорь Галицин.

Сергей Креков предупреждает о том, что благодаря манипуляциям некоторых недобросовестных застройщиков эксплуатационные тарифы могут в разы превышать те, что существуют на вторичном рынке.

Эксперт в целом не советует покупать квартиру в доме без истории эксплуатации: «Если очень хочется купить в новостройке, то пусть это будет новостройка, хотя бы год назад вышедшая и заселенная.

Могу сказать, что мы, например, как управляющая компания, не аффилированная ни с каким застройщиком, только за текущий год не стали брать в эксплуатацию 50% предлагаемых нам подмосковных новостроек, потому что их невозможно эксплуатировать так, чтобы действительно вывести на какой-то уровень комфорта, приемлемый для жильцов».

Под крылом застройщика или в свободном полете?
Цены на квартиры в подмосковных новостройках на ранних стадиях строительства весьма соблазнительны.

К тому же многим просто приятно жить в новом жилье, которым до этого никто не пользовался. Поэтому новостройки без истории эксплуатации и с неизвестной заранее квартплатой пользуются и будут пользоваться спросом.

Просто нужно учитывать ряд важных нюансов.

Немало споров вызывает вопрос, какая управляющая компания лучше: та, что принадлежит застройщику, или независимая. Игорь Галицин считает, что эффективнее будет справляться с работой управляющая компания, принадлежащая застройщику.

«Кстати, застройщик является заложником ситуации: пока квартиры не переданы покупателям, кто-то должен заниматься коммунальным хозяйством, тем более что и квартиры передаются длительное время.

Сторонняя УК вряд ли возьмется за управление не до конца достроенным объектом (обычно есть несколько очередей) и в момент, когда все делают ремонты. Это большая головная боль».

Сергей Креков согласен, что ситуация, когда за управление только что построенным домом берется независимая управляющая компания, проблематична для всех: застройщика, покупателя и самой УК. «Дело в том, что наше появление на объекте, появление компании с рынка, всегда осложняет жизнь застройщику.

Он должен сдать нам объект в готовом виде; в ином виде мы его к эксплуатации не примем. С одной стороны, мы действуем в интересах собственника, с другой стороны, и в своих интересах: мы не хотим, чтобы нас переизбрали на первом же собрании.

Готовое к продаже жилье должно быть определенного качества: есть же качество у масла, маргарина и так далее. Сейчас застройщики практически не сдают объекты в полной готовности. Я как генеральный директор управляющей компании могу потребовать это у застройщика, но это полный абсурд.

От этого плохо и нам, и владельцам квартир, которые как можно скорее хотят въехать в недостроенное жилье».

Люди, стремясь быстрее получить жилье и начать ремонт, зачастую подписывают акты приемки-передачи дома еще до того, как все строительные работы доделаны. А управляющим компаниям работать с такой недвижимостью очень сложно.

«И в этой ситуации такая управляющая компания, как наша, активно мешает всем: и застройщику и собственнику. Я хочу защитить свои риски и не готов принимать недоделку, а собственники хотят заселиться.

И пока эта ситуация существует, я считаю, что выхода, кроме УК от застройщика, на которую посыплются все шишки, нет», – признает Сергей Креков.

Андрей Бубнов в свою очередь напоминает покупателям, что вне зависимости от принадлежности управляющей компании на новостройку дается трехлетняя гарантия на технологическое и инженерное оборудование. То есть отвечать за неполадки в коммуникациях или в самом конструктиве дома в это время в любом случае будет сам застройщик.

С какого момента платить
Для покупателей квартир в новостройках важно, с какого момента начинать платить за жилищно-коммунальные услуги. «Застройщик при выдаче ключей «обрадовал» нас необходимостью оплатить коммунальные услуги с момента подключения к коммуникациям до ввода в эксплуатацию. Правомерно ли это?» – спрашивает читательница www.irn.ru Ольга.

По словам Игоря Галицина (ГК «Глубина»), ответственность по оплате возникает с момента подписания акта приема-передачи. До этого оплата коммунальных услуг является обязанностью застройщика.

Однако, как отмечает Андрей Бубнов (УК «Лидер-Эксплуатация»), в отдельных случаях обязанность покрыть расходы застройщика с момента подключения к коммуникациям может быть прописана в договоре участия в долевом строительстве.

Если такого пункта в документах нет, то платить должен застройщик.

Нужно учитывать, что передача квартиры покупателю не означает, что он сразу становится собственником. До того, как человек становится полноправным владельцем квартиры, проходит какое-то время, требующееся на оформление и регистрацию права собственности. И в этот промежуток он уже обязан платить за жилищно-коммунальные услуги.

За что платить не надо
Порой управляющие компании пытаются приписать дополнительные расходы, которые покупатели квартиры не обязаны покрывать.

«Застройщик, вернее, его управляющая компания, уже после ввода дома в эксплуатацию разослала всем письма, в которых говорилось о дополнительном сборе денег – «на озеленение территории и установку скамеек».

Примерно 3000 рублей с квартиры», – жалуется читательница www.irn.ru Любовь Самарцева.

Однако эти поборы незаконны. «Застройщик обязан сделать благоустройство территории в соответствии с проектом в рамках инвестиционного проекта. Это его ответственность», – говорит Игорь Галицин.

Сергей Креков рекомендует в таких случаях ознакомиться с планом благоустройства. Все, что указано в этом плане, застройщик должен сделать за собственные средства.

«Если застройщик вам отказывает в выдаче этого документа – получить его можно в организации, выдавшей разрешение на строительство», – говорит эксперт.

Если речь идет о сборах средств на какое-то дополнительное озеленение и благоустройство сверх того, что сделал застройщик, принять решение о такой необходимости могут только сами жильцы, а не управляющая компания. «Решение о сборе дополнительных денежных средств на общедомовые нужды принимается общим собранием собственников помещений жилого многоквартирного дома», – подчеркивает Андрей Бубнов.

Как сменить управляющую компанию
Если управляющая компания работает из рук вон плохо, собственники имеют право ее сменить.

Для этого необходимо провести собрание собственников, на котором будет кворум.

Как поясняет Андрей Бубнов, для этого на собрании должны присутствовать собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

Проблема в том, что до регистрации прав собственности на квартиру покупатели такими полномочиями не обладают, а недовольство управляющей компанией может возникнуть еще до этого. Хотя даже в этом случае у покупателей есть инструменты, позволяющие отстранить УК, правда, сделать это намного сложнее.

«Для начала поинтересуйтесь, назначена ли управляющая компания от застройщика посредством открытого конкурса, который проводил орган местного самоуправления, – говорит Сергей Креков. – Согласно статье 162 ЖК РФ, с декабря 2011 г.

органы местного самоуправления обязали проводить открытый конкурс при назначении управляющей компании на объект нового строительства.

Если конкурса не было, и застройщик назначил свою управляющую компанию, нужно обращаться в орган местного самоуправления и требовать проведения открытого конкурса».

Если же конкурс был проведен, необходимо потребовать протоколы выбора управляющей компании, проанализировать, кто принимал участие, выявить возможные нарушения.

«Если формальных нарушений вы не заметили, и управляющая компания выбрана в соответствии с процедурой, то не следует думать, что она выбрана навечно.

Управляющая компания действует на основании обычного контракта, который как заключается, так и расторгается в случае неисполнений условий договора, а такие отклонения всегда можно найти. Здесь снова следует обращаться в органы местного самоуправления и инициировать новый конкурс», – отмечает эксперт.

Иными словами, сменить управляющую компанию можно. Но до момента получения свидетельства о праве собственности покупатели квартир в новостройках вынуждены действовать через местную администрацию. В Москве это управа, в Подмосковье все зависит от того, на территории какой муниципальной единицы находится дом: либо это мэрия города, либо районная администрация, поселковый совет и так далее.

Однако порой такая ранняя смена управляющей компании может только навредить. «Опыт передачи квартир покупателям показывает, что процедура получения свидетельства о собственности для жителей одного дома может растягиваться на неопределенный срок, – говорит Игорь Галицин.

– Период управления только что построенным домом самый сложный. Связь застройщика и управляющей компании помогает в кратчайшее время исправить все неполадки, связанные с эксплуатацией дома.

Когда застройщик вовлекает управляющую компанию в проект в ранние сроки, гораздо проще быстро и качественно обеспечить жильцов водой, теплом и прочими коммуникациями.

Вы можете отказаться от услуг, если вас не устраивают условия, предлагаемые УК, но должны помнить, что если в отсутствие УК или ТСЖ не будет также выбрано и непосредственное управление домом, управляющего определят местные власти».

Все взвесить
В Подмосковье, по словам Сергея Крекова, квартплата в среднем на 30% выше, чем в Москве (о причинах читайте в материале «Москвичи платят за квартиру меньше других россиян»).

Помимо более высоких подмосковных тарифов в случае с новостройками также существует риск неизвестности – нельзя заранее предугадать, сколько придется платить за квартиру.

Поэтому специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» рекомендуют взвесить все «за» и «против» покупки квартиры в новостройке Подмосковья, а главное – узнать, сколько составляет квартплата у жителей уже сданных объектов застройщика и насколько она отличается от платы за вторичное жилье.

Источник: https://www.irn.ru/articles/36429.html

Почему цены за услуги ЖКХ в новостройках высокие?

Как считаются коммунальные платежи в новостройке

Проблема, с которой сталкивается абсолютное большинство покупателей квартир в новостройках, – это высокие цены за услуги ЖКХ до получения собственности. Однако это не все. Еще одна проблема – требование застройщика заплатить за коммунальные услуги за несколько месяцев вперед, хотя собственность еще не оформлена. Как быть жильцам в таких ситуациях, рассказали эксперты.

В настоящий момент существует небольшой процент застройщиков, которые перекладывают оплату услуг ЖКХ на жильцов до получения собственности, от чего и возрастает их стоимость.

Леонид Львов, генеральный директор СМУ «Элемент-Бетон», считает, что пока не заработает полноценная система обслуживания, эти услуги будут оказывать непрофильные организации, которые запрашивают более высокую стоимость за предоставление аналогичных услуг.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», до вступления в силу 214-ФЗ, когда на первичном рынке жилья были распространены различные схемы продаж (не ДДУ – договор долевого участия), многие покупатели квартир действительно оплачивали услуги ЖКХ по завышенным тарифам.

«Энергоресурсы в это время поставлялись по временным схемам, – рассказывает она. – Считалось, что застройщик или управляющая компания (УК) использует их для осуществления коммерческой (профессиональной) деятельности. Поэтому тарифы были выше. Однако сейчас все УК, ТСЖ, кооперативы и пр. приравнены к обычным потребителям.

Энергоресурсы, используемые на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления коммерческой деятельности, поставляются им по обычным тарифам. Цены на услуги ЖКХ в обоих случаях (до момента оформления собственности и после) должны быть одинаковыми.

УК или ТСЖ не могут перепродавать эти услуги собственникам квартир, искусственно завышая тарифы».

Плати вперед

Часто сотрудники УК просят жильцов после подписания акта приема-передачи квартиры заплатить за несколько месяцев вперед. Самой распространенной считается предоплата за 4 месяца.

Происходит это потому, что период заселения обычно занимает довольно продолжительное время, а УК нужны деньги для того, чтобы обслуживать дом. В принципе, ничего криминального в этих требованиях нет, однако никаких законных оснований на это у управляющих компаний нет. Новосел может просто отказаться.

Ключи он все равно получит. Как правило, плата за «коммуналку» небольшая – в среднем, 3-5 тысяч рублей ежемесячно для обычных новостроек.

Стоит отметить, что момент возникновения обязанности по оплате коммунальных платежей у граждан четко регламентируется жилищным кодексом РФ. Для покупателей квартир по 214-ФЗ момент возникновения обязательств по оплате коммуналки является факт подписания передаточного акта.

«С юридической точки зрения застройщик не имеет права требовать с жильцов оплаты за еще не оказанные услуги, – комментирует Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

– Таким образом, застройщик и управляющая компания подстраховываются на период заселения, когда уже необходимо обслуживать жилой комплекс, а процесс сбора коммунальных платежей еще не налажен, да и не все жители заехали в квартиры».

Как показывает практика, застройщик грозится не отдать ключи до тех пор, пока не будет произведена оплата за коммунальные услуги. Такое поведение застройщика можно оспаривать в суде, однако, как правило, подавляющее большинство жителей новостроек соглашаются на выдвинутые условия.

В чем дело

Как отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, цены на услуги ЖКХ в новостройках высоки, потому что это отличный и прибыльный бизнес для застройщиков. Ведь в период, когда дом еще не заселен, фактические расходы на свет, воду и т.п. минимальны, но с людей «дерут три шкуры».

Просто потому что собственники в условиях отсутствия прав собственности еще не могут организоваться в ТСЖ и отстаивать свои права. В таких ситуациях Денис Попов советует не начинать ремонт до получения собственности и просить у управляющей компании смету расходов и оспаривать цифры.

Обращаться с претензиями можно в жилинспекцию, прокуратуру и ФАС – на предмет правомерности выбора управляющей компании и проверки тарифов.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» считает, что разговор о ЖКХ имеет смысл вести, если речь идет не о собственно тарифах на те или иные коммунальные услуги, поскольку они устанавливаются государством, а о ситуации, когда управляющая компания просит покупателя при подписании акта-приема передачи и вручении ключей авансом оплатить ЖКХ за 3-6 мес. Реже это просит сделать застройщик, если он уже имел какие-то расходы до подписания акта.

Нюанс в том, что по Жилищному кодексу обязанность по оплате коммунальных услуг формально возникает у покупателя только после регистрации собственности. Таким образом, речь идет о сумме вероятных платежей за период между приемом квартиры и получением на нее права собственности с открытием лицевых счетов.

В течение этого времени покупатель уже имеет доступ в квартиру, может делать отделку и даже успеть заселиться. У управляющей компании в связи с этим могут возникать единовременные расходы, превышающие обычный размер платежей, поэтому она просит оплатить вероятные расходы будущего периода в кратном размере до оформления права собственности.

За счет этих денег и планируется содержать новостройку до тех пор, пока большинство жильцов вступят в права собственности.

Дорога в суд

«Тарифная сетка в общем смысле для всех жильцов едина и после оформления права собственности, поэтому цены за услуги ЖКХ останутся в нормальной пропорции – за один месяц потребления один платеж», – отмечает Софья Лебедева.

«В нашей компании цены на услуги ЖКХ не увеличиваются до оформления покупателем права собственности, кроме того, сами тарифы на ЖКХ определяются не нами, а правительством Московской области и едины и неизменны для всех объектов», – заявил Борис Лобачев , заместитель директора департамента продаж ОАО «ОПИН».

Практически все аналитики в один голос твердят, что цены за услуги ЖКХ в новостройках те же, что и после получения собственности. «Тарифы на обслуживание фиксируются на уровне субъекта федерации и администрации муниципального образования, – говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

– Ресурсные организации поставляют услуги также по утвержденным тарифам». Несмотря на это, все же остается под вопросом, почему цены за услуги ЖКХ на вторичном рынке ниже, чем на первичном. Многие жильцы надеются, что после получения собственности, они смогут поменять УК и выбрать более бюджетную организацию.

Ведь при оформлении права собственности более 51% собственников, жители могут на общем собрании инициировать выбор способа управления. В этом случае тариф на эксплуатацию они могут формировать сами (например, исключить уборку подъездов и осуществлять ее своими силами; отказаться от услуг охраны и домофонизации и т.д.).

Правда, по словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», снизить стоимость коммунальных услуг ни при каких обстоятельствах они не смогут.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар» в свою очередь отмечает, что до получения собственности коммуникации подключаются по временной схеме, а расценки для строительных компаний в несколько раз превышают расценки для населения, от чего и получается такая большая разница по стоимости услуг ЖКХ. «К сожалению, до получения собственности жильцы никак не могут повлиять на изменение стоимости услуг, поскольку юридически они никакого отношения к своей квартире не имеют, – утверждает он. – Судиться со строительной компанией нецелесообразно, так как в договоре у них предусмотрены данные аспекты».

Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/584/

С какого момента нужно платить за коммунальные услуги в новостройках

Как считаются коммунальные платежи в новостройке

20 октября 2011

У многих покупателей недвижимости в новостройках возникает вопрос: с какого момента времени необходимо оплачивать эксплуатационные и коммунальные услуги? Адвокат Олег Сухов ответил на вопросы о правомочиях ТСЖ.

Обязанность по оплате коммунальных расходов возникает после момента регистрации права собственности

По мнению адвоката, наступление момента, с которого дольщики обязаны начать оплату услуг ТСЖ зависит от нескольких факторов. К их числу относятся следующие:

  • начали ли жильцы (дольщики) пользоваться помещением,
  • произошла ли передача помещений (жилых и нежилых) покупателям в пользование,
  • с какого момента договором предусмотрены обязательства дольщика на оплату,
  • действительно ли Управляющая компания или ТСЖ (либо компания-поставщик услуг) оказывают эксплуатационные услуги,
  • имеется ли оформленное право собственности на объекты недвижимости в доме, введен ли дом в эксплуатацию.
  • В статье 153 Жилищного кодекса РФ говорится о том, что обязанность по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов за жилые помещения возникает лишь после момента регистрации права собственности.

    Но данная норма применима лишь в случае смены собственника, например при купле-продаже квартиры. В случае, если обслуживание необходимо для вновь созданного имущества и требует эксплуатации до регистрации этого имущества, правила, установленные в Жилищном кодексе неприменимы.

    Таким образом, данная норма не касается ситуации при приобретении квартир и нежилых помещений в новостройках.

    В российском законодательстве нет норм права, запрещающих обслуживание и эксплуатацию не оформленных как объекты недвижимости и не сданных в эксплуатацию вновь созданных объектов незавершенного строительства. Практика показывает, что здания, которые не сданы в эксплуатацию все равно требуют отопления, освещения и другого обслуживания.

    А если данное обслуживание обосновано использованием жилых или нежилых помещений покупателями (то есть будущими собственниками), то именно они обязаны в пропорциональной части своих помещений к общему имуществу здания оплачивать эксплуатацию и обслуживание здания. Этот вопрос регулируется Гражданским кодексом РФ (статья 781 п.

    2, а также статьи 779, 432, 433, 1102 и 1105).

    Применение в процессе регулирования данного вопроса Федерального закона N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” возможно лишь в тех случаях, когда между компанией-строителем и дольщиком заключен Договор об участии в долевом строительстве и если передача квартиры должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию.

    В остальных случаях, например, при оформлении договора инвестирования, переуступки права требования или приобретения помещения путем вступления в ЖСК, нормы данного закона не применяются.

    Адвокат Олег Сухов

    “Более того, если по каким-то причинам передача помещения осуществлена до сдачи дома в эксплуатацию, то это обстоятельство не является основанием для освобождения от оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг со стороны дольщика, согласившегося на использование помещения не сданного в эксплуатацию”, – считает адвокат Олег Сухов.

    Жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги в следующих случаях

    1. Дольщики, имеющие зарегистрированный договор “Об участии в долевом строительстве…” обязаны оплачивать услуги с момента сдачи дома в эксплуатацию, если Застройщиком указана эта обязанность в договоре, или с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки.

    2. Члены жилищно-строительного кооператива обязаны начать оплату услуг с момента передачи жилого помещения.

    3. Собственник обязан оплачивать услуги по эксплуатации, начиная с момента регистрации права собственности на объект недвижимости. При этом не исключается обязанность осуществлять расходы по эксплуатации помещения до регистрации права собственности, но в качестве правообладателя, пользователя, при наличии иного статуса.

    4. Пользователи жилых и не жилых помещений (и физические, и юридические лица), обязаны нести коммунальные и эксплуатационные расходы при подписании ими акта приема передачи и получение в пользование объекта недвижимости с поставляемыми в него коммуникациями и в случае ввода здания в эксплуатацию, и в случае отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

    По информации PRO Недвижимость

    Версия для печатиПодписаться
    Отправить ссылкуRSS-лента

    Источник: http://www.pro-n.ru/articles/614.html

    С какого момента начисляется квартплата в новостройке от застройщика?

    Как считаются коммунальные платежи в новостройке

    Новостройкой считается жилой объект завершенного строительства. С оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг не возникает проблем у тех покупателей, которые приобретают жилье уже в эксплуатируемой новостройке, переданной в управление ЖЭК или управляющей компании.

    Сложности и спорные ситуации имеют место между застройщиком и дольщиками в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением права собственности на жилье.

    С какого момента начисляется квартплата в новостройке, определяет действующее законодательство.

    Коммунальные платежи в новом жилье от застройщика

    Под жилищно-коммунальными платежами следует понимать не только оплату предоставленных услуг (водоснабжение, горячая вода, электроэнергия, газ), но и расходы собственника на:

    • содержание дома;
    • придомовой территории;
    • капитальный ремонт;
    • вывоз бытовых отходов и прочее.

    Начало оплаты ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регулируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими общегосударственными и местными нормативными актами.

    Законодательство

    В статье 153 ЖК РФ определен момент начала оплаты ЖКУ для различных категорий плательщиков.

    Обязанность внесения платы за ЖКУ возникает у:

    • нанимателя – с момента заключения договора социального найма, найма жилого помещения или договора на жилье социального использования;
    • арендатора – с момента заключения договора аренды;
    • члена кооператива – с момента передачи ему помещения в пользование;
    • собственника – с момента регистрации права собственности, при этом оплата расходов на капитальный ремонт не может быть начислена ранее, чем через 8 месяцев эксплуатации здания (статья 169 ЖК РФ);
    • лица, которому застройщик передал помещения после получения разрешения от специальных органов о вводе здания в эксплуатацию. Дата подписания приемопередаточного акта, является моментом возникновения у принявшей стороны обязательств по оплате ЖКУ.

    Государственные и муниципальные объекты, до заселения, обслуживают уполномоченные органы.

    С какого момента начисляется квартплата в новостройке?

    В соответствии со статьей 15 ЖК РФ жильем называется изолированное недвижимое имущество пригодное для проживания.

    Другие нормы ЖК утверждают, что жилье может быть передано долевым участникам по акту приема-передачи, но при этом если «квартира от строителей», то она:

    • не пригодна для проживания;
    • требует доделок и доработок.

    Часто возникают проблемы с установленными окнами, дверьми, элементами сантехнического оборудования и другие.

    Определить момент начала оплаты за ЖКУ можно исходя из особенностей договорных отношений и норм действующего законодательства.

    Сдача дома в эксплуатацию

    Любой объект считается завершенным, если подписан акт сдачи в эксплуатацию, но это не означает, что оплата платежей начинается именно с этого момента.

    Официальное завершение строительства означает, что можно:

    • общее имущество многоквартирного дома передавать управляющему органу;
    • на жилье оформлять документы на право собственности.

    Если в договоре с застройщиком не предусмотрено отношений по содержанию дома до момента ввода в эксплуатацию, то согласно законодательству началом оплаты ЖКУ является момент вступления в права собственности.

    Но при этом владелец жилых помещений принимает помещения по акту приема-передачи, тем самым подтверждая, что строительная организация выполнила договор в полном объеме.

    Если между датой подписания акта и оформлением права собственности проходит значительный промежуток времени и при этом владелец не пользовался ЖКУ, то застройщик или, лицо которое приняло в управление общее имущество, может предъявить требование оплатить текущие расходы.

    Акт приема-передачи

    В соответствии с частью 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, лицо, принявшее от строительной организации помещение по акту приема-передачи, обязано вносить плату за коммунальные услуги.

    Трактовка этой статьи может указывать, что имущество приняла управляющая компания, но при этом по такой же процедуре передается жилье долевым участникам, следовательно, любое лицо, принявшее помещение, обязано с этого момента оплачивать коммунальные услуги и другие расходы на содержание многоквартирного дома.

    Кроме того такая норма может присутствовать в договоре между застройщиком и долевым участником, что не противоречит законодательству.

    Требования оплачивать ЖКУ до подписания акта являются незаконными, даже в том случае, если они прописаны в договоре на строительство.

    Возникновение права собственности по договору

    В соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности на жилье возникает с момента его внесения в ЕГРП (единый государственный реестр прав).

    Регистрация производится на основании:

    • договора на долевое участие в строительстве;
    • акта приема-передачи жилья;
    • других установленных законодательством документов.

    С момента оформления собственности владелец обязан оплачивать все расходы на содержание дома и за предоставление коммунальных услуг.

    Расходы на капитальный ремонт возникают не ранее, чем через 8 месяцев от начала эксплуатации дома.

    Если есть недоделки

    Подписание акта о передачи жилья от застройщика будущему владельцу является свидетельством, что все работы выполнены строительной организацией в полном объеме и надлежащего качества.

    Если после подписания документа выявляются недостатки, то решение об их устранении должно быть прописано в договоре на долевое участие.

    Если такой пункт отсутствует, то вопрос можно решить только в судебном порядке.

    Претензия (образец)

    Если акт приема-передачи не подписан и участник строительства обнаружил недоделки или другие недостатки он имеет право предъявить застройщику претензии, которые оформляются в письменном виде.

    В документе указывается перечень обязательств, которые застройщик:

    • полностью не выполнил;
    • частично;
    • применил материалы ненадлежащего качества;
    • выполнил не в соответствии с проектом.

    Претензия оформляется в двух экземплярах, на одном из которых застройщик ставит отметку о получении документа.

    Здесь можно скачать образец претензии о недостатках в новостройке.

    Претензия может быть отправлена заказным письмом с описанием вложения.

    Документ является основанием для подачи искового заявления в суд в случае, если строительная организация:

    • не желает исправить недочеты в разумные сроки;
    • отказывается выполнить свои обязательства.

    Часто задаваемые вопросы

    Законодательная база в сфере регулирования отношений между застройщиком, владельцами жилья, долевыми участниками строительства, эксплуатационными и коммунальными службами многогранна и имеет множество трактовок.

    Различные ситуации, возникающие при строительстве и во время передачи жилых объектов, рождают вопросы, которые требуют юридического толкования.

    Жилье не достроено

    Если застройщик требует внесения квартплаты до момента подписания акта о приемке и это противоречит договору на строительство, будущий владелец имеет право не оплачивать расходы на содержание дома, ссылаясь на статью 153 ЖК РФ.

    Акт можно подписать только в том случае, если устранены все недостатки.

    Любые дополнительные соглашения предлагаемые застройщиком являются новым договором, по которому долевой участник берет на себя обязательства, например, оплатить коммунальные расходы до приемки объекта.

    В квитанцию внесен лишний месяц

    Если в счет на оплату коммунальных платежей в новостройке включен лишний период, необходимо изучить условия договора.

    В соответствии со статьей 421 Гражданского Кодекса РФ стороны могут заключить договор на любых условиях, которые они обговорили.

    Моментом начала оплаты ЖКУ является дата подписания акта приема-передачи, если иное не предусмотрено договором о долевом участии.

    Если застройщик или управляющая организация внесла расходы за период, не предусмотренный договором, то владелец имеет право потребовать перерасчет или требовать отмены незаконного платежа в судебном порядке.

    На видео об оплате ЖКХ в новом жилье

    Внимание!

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: http://77metrov.ru/s-kakogo-momenta-nachisljaetsja-kvartplata-v-novostrojke.html

    Начисление коммунальных платежей в новостройке

    Как считаются коммунальные платежи в новостройке

    Оплачивать коммунальные услуги, согласно статье 155 и 156 ЖК РФ, необходимо до 10 числа.

    Сумма указывается в платежке, которая рассылается собственникам ежемесячно. Одновременно с получением квитанции вносятся показания счетчиков.

    Если платеж не поступил до 10 числа, то оплата должна быть произведена в течение следующего месяца.

    Начиная с 31 дня задолженности начисляются пени. После трех месяцев неуплаты управляющая компания может приостановить предоставление услуг, отключив свет или воду.

    Когда начинать платить коммунальные платежи в новостройке?

    Условия оплаты прописываются в основном договоре, что позволит в дальнейшем отстаивать свои права в суде.

    Второй вариант – заключение отдельного договора, в котором уточняются условия и требования к внесению квартплаты.

    Однако такой документ практически не имеет юридической силы. И нарушение его условий не будет рассматриваться в судебном порядке.

    Оплачивать придется не только коммунальные платежи за расходование ресурсов в квартире, но и за другие услуги:

    1. Капитальный ремонт здания.
    2. Вывоз мусора.
    3. Обслуживание лифта.
    4. дома и придомовой территории.
    5. Охрана, видеонаблюдение и т.д.

    : начало оплаты ЖКУ в новостройке

    Начало оплаты коммунальных услуг связывают с тремя событиями:

     Ввод здания в эксплуатациюили получение разрешения на это
     Передача помещениядольщику после ввода дома в эксплуатацию
     Передача квартиры дольщикунезависимо от фактического состояния дома

    Официальное завершение строительства

    Оно подразумевает:

     Передачу управляющей компанииобщего имущества дома
     Оформление документовна присвоение права собственности

    Завершение строительства не всегда является началом оплаты услуг ЖКХ.

    Данный момент должен быть указан в договоре. Если застройщиком не предъявлено условие вносить квартплату до ввода дома в эксплуатацию, то с момента оформления документов на право собственности ЖКУ должны оплачиваться дольщиками.

    Право собственности по договору

    Оформляется оно на основании акта приема-передачи или договора долевого участия.

    После завершения данной процедуры на руки выдается свидетельство.

    С этого момента ответственность за оплату ЖКУ придется нести в полном объеме.

    Если образуется задолженность, то коммунальные службы вправе приостановить подачу ресурсов, как и в случае с уже эксплуатируемой квартирой.

    Образец претензии застройщику

    При обнаружении недочетов после оформления акта застройщик должен указать решение проблемы в договоре долевого участия.

    При отсутствии данного пункта вопрос решается только в судебном порядке.

    Если были обнаружены недочеты до подписания акта, то собственник имеет право предъявить застройщику претензию. Она оформляется в письменном виде.

    В ней указывается, что строительная компания не выполнила условия:

    • частично;
    • полностью;
    • при строительстве использовала материалы низкого качества, не соответствующие требованиям безопасности;
    • дом был построен не по проекту.

    Документ нужно оформить в двух экземплярах. Один передается застройщику, другой — у собственника.

    Также можно отправить претензию заказным письмом. Если строительная компания оставляет ее без внимания и не устраняет недочеты, дольщики вправе обратиться в суд.

    Наступающая ответственность

    Отыскать должника коммунальщики попытаются по указанным в договоре данным — место регистрации, телефон, работа.

    Если данных оказывается недостаточно, долг продолжает расти, дело передается в суд.

    Меры воздействия

    Основные:

     Начисление пениза просрочку платежей (за каждый день)
     Приостановлениеподачи услуг ЖКХ
     Продажа долгав коллекторское агентство
     Выселение из квартирыконфискация имущества

    Пени за просрочку платежа начисляются с 31 дня задолженности.

    Приостановить подачу электроэнергии или водоснабжения могут с четвертого месяца задолженности.

    Предварительно они обязаны оповестить должника. На практике данное действие проводится лишь при большой задолженности, когда нет иных вариантов воздействия на нарушителя.

    Решение о выселении может быть принято только в судебном порядке. Квартира изымается для погашения долга только при условии, что у ответчика есть другое жилье.

    В ином случае судебные приставы могут конфисковать для дальнейшей реализации дорогостоящее имущество — бытовую технику, электронику, счета в банке и т.д.

    Внимание!

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: http://domdomoff.ru/kommunalnye-platezhi-v-novostrojke.html

    Территория советов
    Добавить комментарий