Договор долевого строительства это инвестирования или купли продажи

Договор купли продажи или инвестирования долевое строительство

Договор долевого строительства это инвестирования или купли продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор купли продажи или инвестирования долевое строительство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Подобный договор нельзя назвать незаконным, это вполне законная операция — компания берет у частного лица (или у компании) средства с намерением их вернуть, разновидностью подобного договора выступает продажа векселя.

В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  • характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
  • сроки передачи квартиры дольщику;
  • стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
  • гарантийные сроки.

Инвесторам, планирующим осуществление инвестиций, необходимо провести свой собственный анализ и самостоятельно принять решение относительно приемлемости для них таких инвестиций с учетом своих собственных инвестиционных задач и опыта, а также других факторов, которые могут быть важны для них в связи с такими инвестициями.

Инвестирование или долевое участие: что выбрать?

Единственное, что отличает продажу квартиры от застройщика и продажу от инвестора — это договор, точнее его форма.

В случае продажи квартиры застройщиком заключается участия в долевом строительстве, а в случае продажи квартиры инвестором — договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

Большая часть населения в послевоенные годы проживала в бараках и комуналках, где ютились десятки семей.

Такие специалисты смогут не только проконсультировать по вопросу выбора фирмы застройщика, но и оказать требующиеся услуги при заключении договора.

Добросовестность учредителя и руководителя компании. Проверить эту информацию можно, если получить на официальном сайте сведения об уполномоченных должностных лицах. Затем ввести их персональные данные в поисковик «Яндекс», «Гугл» и т.п.

Полученные сведения дадут характеристики деловым и моральным качествам ответственных исполнителей.

Дело в том, что в отличие от договора инвестирования (соинвестирования) в строительство жилого дома, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной государственной регистрации.

Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним.

Составляя проводки по договору соинвестирования у соинвестора, бухгалтеру следует помнить, что затраты по займам могут равномерно включаться в прочие расходы на протяжении всего срока существования задолженности.

Доброго времени суток. У меня такая проблема с застройщиком «РИВАС МО» . В 2014 году был заключен Договор о долевом строительстве в Путилково корпус 19. В 09.2016 г. дом был сдан, но я не был уведомлен. В 09.2017 г.

Договор инвестирования строительства подразумевает партнерские отношения между застройщиком, заказчиком и инвестором. Привлечение инвестирования от физических лиц в строительство нежилой недвижимости возможно по такому договору, а вот инвестирование жилой недвижимости должно осуществляться по ДДУ.

Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны. Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости: Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

Согласно. ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо…

Участвую в долевом строительстве. Хочу перезаключить договор на другой объект строительства. В договоре указано что я имею право на перезаключение. Но застройщик отказывает ссылаясь на то что перезключение это то же самое что расторжение договора. А по расторжению договора срок вышел. Прав ли застройщик?

Операция страхования может быть заменена обеспечением исполнения обязательств в виде поручительства банка. В ФЗ 214-ФЗ содержит перечень иных юридических гарантий, предоставленных долевым инвесторам.

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Девелопером до 1 апреля 2005 года.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации.

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существует и договор об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Закона о долевом участии в строительстве.

С принятием Закона сразу же возникли вопросы. Первый вопрос, казалось бы, касался лишь узких специалистов и теоретиков права: появился ли в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается поименованными в ГК РФ.

Договор инвестирования строительства

Правоспособность деятельности, которая подтверждается наличием полного пакета документации, разрешающего возведение новостройки.

Также – взвесить степень допустимых рисков. Если уверенность покупателя в том, что он желает участвовать в долевом строительстве, незыблема – можно приступать непосредственно к её организации.

При расчете имущественного вычета входят следующие затраты: Если налоговый вычет планируется направить на возмещение расходов по строительству или отделку жилья, то это возможно при условии, что в договоре купли-продажи указана стадия строительства дома.

Сомнения, возникающие у покупателей квартир на стадии строительства, сводятся к основной причине – надёжности партнёрства с тем или иным застройщиком.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства. Заключение Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты.

Договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома ⋆ Citize

Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации. Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ.

Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором. Еще одно существенное отличие – условия по залогу.

При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

Если застройщик получает денежные инвестиции от граждан в долевое строительство квартир в новостройках, нарушая при этом законные требования, то он будет привлечен к юридической ответственности в виде административного штрафа. Размер штрафа не может превышать сумму в 1 млн. рублей.

Соглашение должно быть зарегистрировано в государственных органах, производивших постановку на учет основного договора.

Есть некоторые моменты, которые должны быть учтены сторонами обязательно, например, заключать документ следует исключительно с собственником. Как уже было сказано, в качестве предмета выступает то, или иное имущество, к примеру, это может быть квартира или частный дом. Что такое договор долевого участия?

Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта.

В первую очередь, потому что ПДКП — это предварительный договор купли-продажи, т.е. фактически это даже не договор на покупку квартиры, а документ о том, что в будущем должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Интересно также Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011, где представлен спор между заводом и акционерным обществом.

В рамках этого спора рассматривались договорные отношения, когда один гражданин (дольщик) сначала заключил с акционерным обществом (застройщиком) договор участия в долевом строительстве, а затем после полной оплаты договора переуступил свои права по нему заводу.

При строительстве жилого дома привлечение средств от граждан осуществляется путем подписания Договора долевого участия (ДДУ).

Скажем сразу: последующая арбитражная практика показала, что арбитражные суды классифицируют договор участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, ссылаясь при этом на Постановление Пленума ВАС РФ N 54.

Причем важно учесть, что все это происходит практически на таких же условиях, что и в момент оформления договора инвестирования.

ДДУ и будут какие-то положения, не соответствующие закону, суд признает их недействительными. Следует также учитывать, что ДДУ в отличие от ПДКП подлежит государственной регистрации, что исключает риск двойных продаж квартиры. С точки зрения наличия подводных камней ПДКП более опасен, чем ДДУ.

А риэлтор – это всего лишь торговец недвижимостью, человек, помогающий осуществить сделку, продать квартиру. Обычно, на цену квадратного метра не влияет тот факт, кем является продавец.

Закон допускает также одновременный перевод долга. Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.

Внимание: уступка прав требований по ДДУ не требует согласования с застройщиком и тем более оплаты услуг по уступке. Обратитесь к юристам и сэкономьте значительные средства.

Ответы на эти вопросы интересуют не только граждан, спорящих в суде с застройщиками, но и самих застройщиков, отстаивающих свои права в спорах с теми же дольщиками (как физическими, так и юридическими лицами) и контролирующими органами, включая налоговые инспекции.

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Источник: http://ktv38.ru/vozmeshheniya/1474-dogovor-kupli-prodazhi-ili-investirovaniya-dolevoe-stroitelstvo.html

Что такое ДДУ — договор инвестирования строительства или купля-продажа?

Договор долевого строительства это инвестирования или купли продажи

До 2005 года все покупали квартиры в строящихся домах по сделкам инвестирования. Сегодня такой вид сделки встречается редко. Его заменило долевое участие.

На первый взгляд, эти два договора очень похожи — на самом деле, существенно различаются и предназначены для разных целей.

Договор долевого участия предполагает, что застройщик обязан построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию, передать право собственности дольщику в определенный срок.

Дольщик оплачивает установленную ДДУ цену еще на этапе строительства.

По этому соглашению дольщик приобретает право требования, а право собственности оформляется после подписания передаточного акта.

Альтернатива ДДУ — инвестиционное соглашение или соглашение о совместной деятельности — это договор простого товарищества. Он заключается вкладчиками для возведения объекта недвижимости за счет денежных средств и имущества инвесторов.

Сторонами сделки выступают: инвесторы и заказчик. Заказчиком может быть один из инвесторов. Заказчик ищет застройщика и поручает ему постройку либо реконструкцию здания.

Деньги инвестора – это вклад. Цель инвестора — получить в собственность объект недвижимости.

Он получает только часть – долю в общей долевой собственности, если в тексте сделки не указано, что вкладчик должен получить в собственность отдельное помещение.

Законодательная база

Инвестирование регулируется:

  • Законом об инвестиционной деятельности №39-ФЗ,
  • главой 55 Гражданского кодекса.

Сделки в области долевого строительства подпадают под:

  • Закон о долевом участии 214-ФЗ — основной закон,
  • Закон о защите прав потребителей,
  • правовые основы прописаны в ГК РФ.

Государственные гарантии

ДДУ подписывается сторонами только после того, как застройщик выполнил обязательные действия, установленные законодательством:

  • вначале он оформляет в собственность землю,
  • согласовывает проект,
  • получает разрешение на строительство.

Инвестиционный договор стороны могут заключить в любое время, даже если нет документов — только идея. Это удобно и не требует ожидания.

Основные отличия формы

Договор инвестирования не требует государственной регистрации. Уступка также не регистрируется: достаточно письменного соглашения с подписями.

В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», соглашение регистрируется в ЕГРН. Дополнительный контроль со стороны государства придает сделке надежности.

Сделка не будет действительна без регистрации.

Оплата

Оплата по договору ДУ происходит в денежной форме.

По инвестиционному соглашению в качестве оплаты принимается любая собственность инвестора: имущественные права аренды, земельный участок под постройку.

Посмотрите видео о том, чем отличаются два типа сделок:

Цена

Инвестирование предполагает разделение между вкладчиками всех рисков. Если строительство будет приостановлено, потому что нет денег, инвесторы будут вынуждены вложиться дополнительно.

По ДДУ вся ответственность на застройщике, который должен заранее просчитать и застраховать риски. Это помогает дольщику не беспокоиться по поводу дополнительных затрат.

Ответственность застройщика

Ответственность заказчика по ДДУ строго регламентируется действующим федеральным законодательством, которое определяет условия и сроки сдачи объекта, гарантии качества и другие механизмы государственной защиты.

Ответственность заказчика по инвестиционному договору определена его условиями.

Просрочка

Застройщик обязан направить дольщику уведомление о невозможности закончить строительство за 2 месяца до определенного сторонами срока. В уведомлении он предлагает изменить условия сделки.

Дольщик может отказаться от сделки и расторгнуть её. В этом случае Застройщик обязан полностью вернуть денежные средства и выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается по закону «Об участии в долевом строительстве» (ссылка).

Инвестор может рассчитывать почти только на гарантии, указанные в тексте сделки.

Он также может потребовать выплатить так называемую «законную неустойку» по ст.395 ГК РФ. Она имеет сложную формулу расчёта, но в целом в 2 раза меньше размера, для физических лиц по ДДУ.

Банкротство

Дольщик вправе обратиться в арбитражный суд в течение 30 дней с момента объявления застройщика банкротом и с одним из двух вариантов требований: вернуть свои деньги или получить право собственности.

Если жилой дом уже достроен, то дольщикам повезло – они могут потребовать передать им помещения. Суд удовлетворит требования.

Если же дом не достроен, то застройщик может передать свои права на объект незавершенного строительства и земельный участок в ЖСК, созданный дольщиками.

Если нет ни денег, ни дома, дольщики обращаются в Фонд защиты участников долевого строительства и получают компенсацию.

В случае банкротства застройщика по инвестиционному договору, инвестор обратится в арбитражный суд с требованием о возврате денег либо передаче прав собственности на объект недвижимости.

Риски по инвестиционной сделке не покрываются государственными гарантиями.

Советы

  1. Инвесторы несут на себе больше рисков, чем дольщики.
  2. Стоимость по сделке долевого участия будет выше. Застройщик заложил в цену ДДУ возможные убытки.
  3. Инвестиционный договор – гибкая форма сделки: все гарантия должны быть прописаны в договоре.
  4. Для покупки квартиры выбирайте ДДУ.
  5. Инвестиционные и предварительные соглашения – уловки застройщиков. Следите, чтобы в заголовке было написано «Договор долевого участия».

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-ili-kuplya-prodazha.html

Участие в долевом строительстве это инвестирование или купля продажа

Договор долевого строительства это инвестирования или купли продажи

Меню

– Полезная информация – Участие в долевом строительстве это инвестирование или купля продажа

  • ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  • При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  • При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно.

Долевое строительство ивестирование или купля продажа

  • Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием.

Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

  • Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
  • Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Конечно, оформление того или иного вида договора – это всегда ответственная процедура.

Долевое строительство это инвестирование или купля продажа

Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Рис.
Пример раздела «Новостройки Москвы и Подмосковья» на портале ГдеЭтотДом.РУ Действие 2 Уточняем обязательное содержание договора на приобретение недвижимости На практике очевидно, что не так важно название договора, как его содержание.

Отличия договора долевого участия от договора купли-продажи

различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

  • согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
  • законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
  • в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов).

Договор купли продажи или инвестирования долевое строительство

Что касается исполнителя услуг, то и он приобретает широкие полномочия.

Скачать бланк договора долевого участия.

Скачать бланк договра долевого участия в строительстве.

Что такое договор купли-продажи?

Договор купли-продажи, как известно, представляет собой важнейший документ, суть которого заключается в том, что одна сторона передает определенный товар другой стороне.

Договор долевого участия или договор купли продажи

Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии строительства оформляются договорами об инвестировании строительства жилья.

Departamentsud.ru

При долевом участии такие ситуации исключены;

  • обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.

Чем отличается дду от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них

Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое).

Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков.
Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки.

Долевое участие в строительстве инвестирование или купля продажа

  • Договор долевого строительства (инвестиционный) или купли-продажи пая?
  • Договор инвестирования строительства жилого дома
  • Что такое долевое строительство
  • Различия ДДУ и инвестиционного договора
  • Плюсы и минусы долевого строительства
  • Имущественный вычет при долевом участии в строительстве в 2018 году
  • долевое строительство это инвестирование или купля продажа
  • почему дду — инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры
    • чем отличается дду от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них

Договор долевого строительства (инвестиционный) или купли-продажи пая? Результатом исполнения обоих договоров является приобретение объекта недвижимости в собственность, однако, путь к такому результату очень разный.

Например, ДДУ подлежит регулированию Федеральным законом от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который специально создан для урегулирования отношений Застройщика и Участника долевого строительства и направлен, в первую очередь, на защиту интересов Участника долевого строительства.

Различия между договором долевого строительства и договором купли-продажи

Кроме того, отсутствует ряд жестких ограничений, которые накладывает 214-ФЗ при подписании ДДУ.

Фактически, соглашение о покупке отсутствует, поэтому, отдавая деньги, покупатель не получает даже право требования. Застройщик не обязан закончить строительство вовремя, собственно, не обязан вообще его заканчивать в обозримом будущем.

Речи о каких-либо неустойках идти не может, ибо все нюансы, описанные в предварительном договоре, будут иметь место только после заключения договора купли-продажи. Кроме того, согласно законодательству, по договору купли-продажи может быть реализовано только то жилье, которое уже достроено и оформлено в собственность.

Источник: http://legion-trud.ru/uchastie-v-dolevom-stroitelstve-eto-investirovanie-ili-kuplya-prodazha/

Договор инвестирования и договор долевого участия

Договор долевого строительства это инвестирования или купли продажи

Договор инвестирования – это вид официального оформления гражданско-правовой сделки между клиентом строительной фирмы, в роли которого вправе выступить как физическое, так и юридическое лицо и застройщиком.

Стороны определяют базовую основу взаимодействия как финансирование деятельности застройщика, в отношении конкретного многоэтажного здания.

В результате взаиморасчётов клиент компании получает долю нежилой, совместно используемой площади в виде разрешения на целевое использование подъездов и прочих элементов здания (см. Нежилые помещения в жилом доме).

А самое главное – получение квартиры в новостройке под проживание, предусматривающее вступление в статус собственника на обозначенное жилое помещение.

Это изначальная форма договорных отношений между сторонами, которая применялась до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. Характерна тем, что инвестор в данном случае выступал партнёром застройщика.

Сложная юридическая основа контракта предусматривала тенденции взаимной ответственности за проведение строительных работ, а так же – право притязания на получение прибыли после реализации квартир в новостройке, или напротив – внесение доплаты, если застройщик не укладывался в запланированное финансирование.

Данные тенденции распространялись только на ограниченный объект, который возводился при участии инвесторов.

По существу застройщик выступал для инвесторов исключительно в роли исполнителя услуг по возведению многоэтажного дома.

Не имея иного опыта взаимодействия между сторонами, кроме кооперативного строительства, которому удалось пережить даже тенденции плановой советской экономики, инвестирование максимально копировало кооперативную систему. Она дублировалась, с незначительными адаптационными новациями, допускающими происхождение новой линии юридических и экономических отношений в строительстве жилищного сектора.

Рентабельность заключения данного вида контракта прошла испытание временем, но подверглась коррекции, в результате чего сформировался альтернативный вариант гражданских отношений между застройщиком и его клиентом, который наиболее точно отразил статус инвестора как участника долевого строительства.

Договор долевого участия (ДДУ) – это возникший на основании положений документа 214-ФЗ, контракт. Он так же отражает в первую очередь инвестиционное участие дольщика в возведении многоквартирного дома, практически на тех же условиях, что и договор инвестирования.

Однако определённые различия требуют понимания при заключении того или иного типа контракта.

В ДДУ гражданско-правовой акцент на исполнение обязательств расставлен отличным от инвестиционного контракта образом. Дольщик обязуется уплачивать стоимость своего потенциального жилья на протяжении периода возведения здания. В положениях документа указывается данная ответственность и условия, при которых вносятся взносы для строительства, в том числе – сроки внесения таковых.

Лица, притязающие на квартиру в новостройке, уже не разделяют ответственности за предоставление услуг строительной компанией, они вправе требовать исполнения принятых и обозначенных в соглашении обязательств.

Исполнитель услуг так же приобретает более широкие полномочия. В частности, таковой вправе выступить так же в роли посредника или представителя иной компании, которая выполняет предусмотренные работы по возведению здания, опираясь на законодательную документацию.

По собственному усмотрению и в соответствии с учредительной документацией компании, застройщик вправе проводить:

  • организацию строительства;
  • обеспечение проекта требующейся документацией;
  • требующиеся работы по возведению здания;
  • оформлять ввод готового объекта.

Перечисленные и иные виды деятельности, касающиеся строительства дома, требуют прозрачности.

По усмотрению и запросу дольщиков, таковым требуется предоставить всю интересующую информацию.

Оба договора составляются в письменной форме и требуют соответствия нормативам, предусмотренным для гражданско-правовых договоров, с учётом установленных требований в статьях 421, 422 ГК РФ и иных законодательных актах.

Форма контракта по обеспечению застройщика инвестициями не изменила вида правоспособности, по сей день – она не требует удостоверения ни в нотариальной конторе, ни в регистрирующем органе.

Зато ДДУ, согласно положениям статьи 4 обозначенного Закона, требует обязательного удостоверения в Росреестре, что снижает риски клиента строительной компании и предоставляет ему дополнительные гарантии исполнения обязательств застройщиком.

Главное различие заключается в том, что при оформлении контракта инвестирования – деньги вносятся при оформлении первичной документации.

Если заключается ДДУ, следует учесть, что первичным является предварительный экземпляр контракта или ПДДУ, по которому недопустимо взимать средства для инвестирования строительства здания.

ПДДУ правоспособен только до момента удостоверения основного экземпляра.

Его правомочия полностью утрачивают юридическую силу в момент заключения основного договора.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/dogovor-investirovaniya.html

Почему ДДУ – инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры – Мосдольщик

Договор долевого строительства это инвестирования или купли продажи

И почему ДДУ нельзя заменить договором инвестирования или купли-продажи.

Важный момент, который нужно понимать при участии в долевом строительстве: оформление ДДУ – это не покупка квартиры напрямую. Почему? Потому что квартиры в новостройке еще просто не существует.

В нее нельзя вселиться сразу, как при покупке квартиры на вторичном рынке. Заключая такой договор, покупатель вкладывает свои средства в возведение своего будущего жилья.

То есть фактически, участие в долевом строительстве – это инвестиция. Покупка доли в бизнесе, которая по завершении строительства обеспечит вам дивиденд в виде квартиры (заранее оговоренной части построенного имущества) – согласно приобретенной доле. Потому дольщиков иногда называют “соинвесторами” – то есть лицами, которые производят инвестицию совместно с другими лицами.

Ведь когда дом готов, сдан в эксплуатацию и застройщик продает в нем квартиры, не распроданные на этапе стройки, он заключает уже не ДДУ, а договор купли-продажи. Хотя это по-прежнему первичный рынок. Потому что в этом случае объект уже есть. Приобретается конкретное, физически существующее жилье, которое можно потрогать.

Продавать квартиры в еще не построенном доме по договору купли-продажи застройщик права не имеет. Самого объекта купли-продажи еще нет.

Но тут есть большое “НО”: финансирование строительства в рамках ДДУ – это особый, отдельный вид правоотношений. И потому заменить договор долевого участия на договор инвестиции тоже нельзя. И снова вопрос – почему?

Долевое строительство vs. инвестиция

Инвестиционные отношения регулирует Федеральный закон об инвестиционной деятельности (39-ФЗ). И вот как он трактует понятие инвестиционной деятельности: “вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта”.

Здесь получение квартиры в рамках долевого строительства вполне может быть расценено как “иной полезный эффект”. Да и покупка жилья по ДДУ не принуждает человека самому жить в полученной квартире – ее можно перепродать, сдать в аренду, то есть фактически получить прибыль.

Обращаем внимание на эти два важных пункта – “получение прибыли” и “осуществление практических действий”.

Долевое же строительство и права, обязанности и гарантии по нему, как мы знаем, регламентирует закон 214-ФЗ. И он не прописывает получение прибыли как основную цель “долевки”. В первой же его статье сказано, что он регулирует отношения, по которым у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты этого строительства.

То есть цель заключения ДДУ – приобрести жилое помещение, которое на момент подписания договора не является объектом предпринимательской деятельности. Поэтому пункт “прибыль” здесь не фигурирует.

Кроме того, дольщик не участвует непосредственно в реализации строительства и не имеет возможности лично сколь бы то ни было действенно контролировать целевое и своевременное использование вложенных денежных средств.

То есть пункт “осуществление практических действий” снимается тоже.

Еще один момент – заключая договор инвестирования, человек берет на себя и прибыль от него, и риски по нему. Проще говоря, если при строительстве дома у застройщика кончились деньги, инвесторам надо будет дополнительно “скинуться” на завершение проекта, сообразно своим долям в этом бизнесе.

В случае же договора долевого участия вся материальная и коммерческая ответственность ложится на застройщика. То есть если дольщик внес по ДДУ всю сумму, то он вправе требовать свою квартиру – без каких-либо дополнительных доплат и невзирая на экономические затруднения строительной компании.

Таким образом, дольщики, фактически являясь соинвесторами, имеют значительно больше прав и больше защиты – благодаря договорам долевого участия. Оформление других видов договоров всех этих гарантий не дает.

Еще раз обратимся к 214-ФЗ: его действие “не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве”.

То есть если, например, застройщик предлагает оформить договор инвестирования вместо ДДУ, мотивируя тем, что участие в долевом строительстве – это инвестиции, значит, он пытается обойти закон.

И снова о “серых” схемах

Об этом уже наверняка знают и помнят все, но на всякий случай повторим еще раз: покупка жилья в долевом строительстве должна осуществляться только в рамках 214-ФЗ.

То есть по договору долевого участия. Закон предусматривает еще две возможности – жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты, но именно ДДУ даст вам максимальные права и гарантии.

Напомним также, что с 1 июля 2017 года действуют новые правила включения пострадавших граждан в реестр “пострадавших дольщиков”. И в них строго оговаривается – в реестр включаются только те люди, которые заключали договоры участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.

Любые другие варианты – предварительные договоры долевого участия, договоры купли-продажи, долговые векселя, договоры инвестиции – это “серые” схемы. “Серые”, потому что есть вероятность, что покупатели получат свои квартиры и по ним тоже. Но есть вероятность, что и не получат.

То есть попытка обойти 214-ФЗ не означает, что застройщик непременно “кинет” покупателя. Возможно, он кристально честен, а ищет лазейку потому, что компания не может соответствовать всем требованиям закона – последние поправки сделали его очень строгим. Вот только с тем же успехом это может быть мошенник, который планирует взять деньги и скрыться с ними. 50 на 50.

Но современный дольщик опытен – ему не нужны лишние риски. Поэтому только ДДУ и 214-ФЗ.

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/pochemu-ddu-investicija-v-nedvizhimost/

Договор долевого строительства это инвестирования или купли продажи

Последнее обновление: 11.12.2017

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).

Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-zhilogo-doma/

Территория советов
Добавить комментарий